- W Urzędzie Miejskim od ponad roku trwa procedura zmiany planu zagospodarowania dla obszaru między ul. KEN a Szpitalną, a Państwo - nie czekając na jego uchwalenie - rozpoczęliście budowę pierwszych bloków…
- Rozpoczęliśmy pierwszy etap inwestycji, od strony ul. KEN, gdzie miejscowy plan zagospodarowania jest uchwalony i obowiązujący. Mamy zgodnie z nim wydane pozwolenie na budowę na trzy budynki wielorodzinne o czterech kondygnacjach. W pierwszym etapie powstaną 92 mieszkania i 5 lokali usługowych. Mamy pozwolenie na budowę na cztery kondygnacje – zgodnie z planem miejscowym. Prawo stanowi, że jeżeli studium dopuszcza więcej, a nasze pozwala nawet na 9 kondygnacji, to właściciel może o to wnioskować. I z tego prawa skorzystaliśmy.
- Tak, ale w swoich materiałach reklamowych informujecie państwo potencjalnych nabywców mieszkań, że osiedle realizowane będzie wieloetapowo i składać się będzie z budynków o zróżnicowanej wysokości do maksymalnie pięciu pięter, czyli 6 kondygnacji. To, co oferujecie Państwo przyszłym nabywcom, nie ma póki co odzwierciedlenia w rzeczywistości, bo jest dopiero procedowane. Skąd ta pewność, że taka wersja planu wejdzie w życie?
- Jak pani zauważyła, zaznaczamy, że zabudowa – w oparciu o obowiązujące studium - będzie realizowana do „maksymalnie pięciu pięter”. Informujemy potencjalnych nabywców, jaki jest obowiązujący plan i jakie jest studium i o jakie zmiany wnioskujemy - że istnieje możliwość budowy wyższych bloków. To jest uczciwe, że informujemy, że się staramy o zmianę planu. Klienci zresztą dopytują o mieszkania na wyższych kondygnacjach, chcieliby je już rezerwować. My się staramy, żeby ten teren był wizytówką urbanistyczną Wyszkowa i dobrze wyglądał. Dlatego w oparciu o obowiązujące prawo czynimy starania, by ten plan wszedł w życie. Jeżeli zmiana planu nie zostanie uchwalona, osiedle też powstanie na bazie finalnych warunków zabudowy. Zbudujemy wówczas to, na co będzie pozwalało prawo. Obecny plan zezwala na trzy piętra (cztery kondygnacje) ale to byłoby z niekorzyścią dla mieszkańców i wyglądu miasta.
- Jednak w chwili nabywania tego terenu, wiedzieliście Państwo, że plan dopuszcza tu cztery kondygnacje. A nagle pojawia się wniosek o... osiem. Okoliczni mieszkańcy czują się oszukani, bo w innych uwarunkowaniach architektoniczno-urbanistycznych decydowali się przed laty na zamieszkanie w tej okolicy.
- Gdyby ktoś kupował od gminy ten teren i wystąpił zaraz potem do tej samej gminy o zmianę planu, to byłoby co innego. Ale gdy jedna osoba prywatna kupuje od drugiej prywatnej osoby to ma prawo potem występować o zmianę planu, aby poprawić parametry czy powiększyć wartość swojego gruntu. To jest normalne. Tym bardziej, że nasz wniosek o zmianę planu jest oparty o ramy obowiązującego studium zagospodarowania przestrzennego. Ten teren był przez wiele lat do kupienia a mimo to był niezagospodarowany. My mamy pomysł, jak to zmienić.
- Dawno prywatna inwestycja w mieście nie wywołała tak ożywionej debaty. Nikt raczej nie kwestionuje, że ten teren należy zagospodarować. Pytanie, czy dokonano dostatecznej analizy, w jaki sposób to zagospodarowanie powinno przebiegać?
- To osiedle będzie się realizować przez kilka ładnych lat (szacujemy że około 12 lat, co półtora roku kolejny etap). I mieszkańcy będą dorastali z tym osiedlem. To trzeba uwzględniać w planie rozwoju Wyszkowa.
Z naszego punktu widzenia naturalnym jest, że musimy się rozwijać, miasto musi się rozwijać. Ale ten rozwój ma być zrównoważony - dla wszystkich. Stąd nasz pomysł na to osiedle. Tu ma powstać osiedle przyjazne dla mieszkańców, które będzie jednocześnie ozdobą tego miasta. To będzie pierwsze takie osiedle, które w Wyszkowie powstanie „od podstaw”. Mamy ambicję, by stworzyć wielopokoleniowe osiedle. Wszyscy żyjemy dłużej i na tym osiedlu planujemy takie „połączenie”, aby były mieszkania dla dzieci oraz dla ich rodziców, co da komfort bliskości bez konieczności dojazdów, a z drugiej strony starszym osobom da poczucie braku wykluczenia społecznego.
To, o czym mówię, poprzedziły bardzo długie i dokładne analizy. Ponieważ chcemy, by to osiedle było dumą dla Wyszkowa, dlatego od podstaw prace nad nim zaczęliśmy robić bardzo profesjonalne. Zleciliśmy analizę mieszkaniową dużej ogólnopolskiej firmie, która wykonała dla nas raport potrzeb i oczekiwań. Raport określił nam, jaki to ma być format osiedla, jaka wysokość zabudowy byłaby najlepsza, ile mieszkań powinno być, jak rozwiązanych mieszkań ludzie oczekują. Spotkaliśmy się z wieloma pracowniami projektowymi i wszyscy byli zgodni, że tutaj zabudowa taka, jaką przewiduje plan (tzn. cztery kondygnacje, czyli trzy piętra) nie jest korzystna. Studium już lepiej przewiduje – zabudowę urozmaiconą do 27 metrów czyli do 9 kondygnacji, ale wiadomo, że studium wytycza tylko pewne kierunki przy uchwalaniu planów. My mamy w tym miejscu areał 90 tysięcy metrów kwadratowych. Wszyscy architekci zgodnie mówili nam, że aby najlepiej wykorzystać ten potencjał – należało by zróżnicować wysokość zabudowy tak, aby zacząć od zabudowy niskiej i kaskadowo iść wyżej w kierunku środka osiedla. Na jednym poziomie można zrobić zabudowę 5 tysięcy metrach kwadratowych, ale na tak dużej powierzchni musi się to zmieniać, aby nie powstał nam drugi „Polonez” z płaską, jednolitą, nudną zabudową. Chcieliśmy zrealizować zalecenia tej analizy, wyjść od niższej zabudowy, ukształtować różne wysokości w okolicach środka osiedla, i mieć dominanty w postaci trzech bloków o 8 kondygnacjach w centrum osiedla. Złożyliśmy taki wniosek w gminie o zmianę planu. Jednolitość na takim dużym obszarze jest nudna, nieciekawa. Co innego na małym osiedlu domów jednorodzinnych – ale w budownictwie wielorodzinnym coś powinno się architektonicznie dziać. Ponadto z ośmiu kondygnacji widać by było Dolinę Bugu, z sześciu już nie będzie. Coś straciliśmy, szkoda...
- To Państwa sąsiedzi nie zgodzili się na tak wysoką zabudowę. Gmina przychyliła się do ich wniosku i zrezygnowała z dopuszczenia 8-kondygnacyjnej dominanty (przypominamy, że procedura zmiany planu jest w toku a to ostatnia z propozycji rozwiązań - red.). Jak to wpłynie na zmianę wizerunku osiedla i intensywność jego zabudowy? Czy to oznacza, że powstanie więcej niższych bloków?
- W argumentach drugiej strony nie ma racjonalności. Słyszymy: „Bo naszym zdaniem to nie będzie dobrze wyglądać”. A wszyscy architekci mówią nam odwrotnie. Dwukrotnie zapraszaliśmy przedstawicieli mieszkańców na spotkanie, aby poznali naszą koncepcję, ale nie przyszli. Pogodziliśmy się z tym, że mieszkańcy nie widząc tej koncepcji od razu założyli, że powstanie coś złego, „Manhattan”. Tych osiem kondygnacji miało być w trzech budynkach na około 30 planowanych, ale zrezygnowaliśmy już i z tego, poddaliśmy się. Teraz gdy nie będzie osiem, a maksymalnie sześć kondygnacji, nieznacznie wpłynie to na zwiększenie liczby budynków na osiedlu. Dodam, że raport przygotowany dla nas przez specjalistyczną firmę określił także optymalną intensywność zabudowy i powierzchnię użytkową. Tę samą powierzchnię użytkową jesteśmy w stanie osiągnąć przy zabudowie na czterech kondygnacjach, ale to oznacza, że więcej będzie bloków niskich czyli zwiększy się intensywność zabudowy, co według ekspertów będzie gorzej wyglądało i będzie mniej korzystne dla mieszkańców.
- To dlaczego Państwo ustąpiliście? Czy to na Państwa czy też wniosek Gminy zrezygnowano z dominanty?
- To była decyzja Gminy, którą zaakceptowaliśmy jako rodzaj kompromisu. Ustąpiliśmy, bo jesteśmy jednym właścicielem i mamy jeden głos, a przeciwnych głosów jest wiele. Chcę podkreślić, że w przypadku uchwalenia zmiany planu to nie jest też tak, iż wszędzie, na całym osiedlu zrobimy sześć kondygnacji. Będzie tam od czterech do sześciu kondygnacji czyli od trzech do pięciu pięter. Zabudowa 6-kondygnacyjna będzie stanowić około 50 proc. całości. Wniosek złożony w gminie jest racjonalny i oparty o wspomniane wcześniej podstawy prawne. My mamy dobre intencje, jesteśmy otwarci, chcemy zrozumieć oczekiwania miasta, sąsiadów i wyjść im naprzeciw na tyle, na ile możemy. Ustępstwa z naszej strony są naprawdę szerokie. Proszę zauważyć, że po ostatnich zmianach na długości 300 metrów mamy także narzucony 25-metrowy pas zieleni oraz szpaler drzew od ul. Szpitalnej.
- Podobnie – jako do narzuconego - podchodzicie Państwo do wniosku mieszkańców o to, by zachować drogę publiczną przez środek osiedla, która łączyłaby ulice KEN i Szpitalną? Jak wygląda komunikacja wewnątrz osiedla i osiedla z resztą miasta według Państwa koncepcji zabudowy?
- Chcemy zminimalizować ruch samochodów wewnątrz osiedla. Osiedle ma mieć charakter bardziej wypoczynkowy, rekreacyjny z przewagą ruchu pieszego. Planujemy dużo zieleni, strumyk przez środek osiedla, ścieżki biegowe i rowerowe. Czy w Pani ocenie rozsądnym jest żeby gmina za swoje środki budowała drogę przez środek naszego terenu?, żeby nas komunikować na siłę i jeszcze wydać na to gminne pieniądze? My za swoje pieniądze zrobimy układ komunikacyjny według naszych projektów. To jest prywatna działka. Rozumiemy, że w studium uchwalanym przez gminę, która nie wie, do kogo w przyszłości będzie należał dany teren, planowana jest droga zbiorcza. I gmina w studium zaplanowała tu drogę. Ale jeżeli my jesteśmy jednym właścicielem terenu i mamy koncepcję zagospodarowania całości, która nie przewiduje jednej drogi ale kilka wewnętrznych dojazdowych dróg, nie widzimy zasadności przychylenia się do wniosku sąsiednich mieszkańców. Dodam, że ten teren był do kupienia na wolnym rynku od wielu lat.
- Sąsiedzi uważają, że gdy przybędzie kilkadziesiąt bloków dla kilku tysięcy mieszkańców trudno będzie wjechać i wyjechać obecnymi drogami dojazdowymi do osiedla Zielove i okolicznych osiedli. Komfort komunikacji pogorszy się wszystkim - nie tylko na Państwa osiedlu, ale na ul. Szpitalnej, Kasztanowej, w Rybienku Starym i osobom dojeżdżających do Wyszkowa od strony Gulczewa.
- Nie chce mi się wierzyć, że ktoś uważa iż będzie lepiej, gdy droga przelotowa przetnie duże osiedle. My proponujemy zrównoważoną inwestycję, która ma pogodzić interesy wszystkich. Nam zależy, żeby tu powstało coś fajnego, dlatego chcemy mieć wpływ na układ komunikacyjny na osiedlu. Na obecnym etapie inwestycji mamy zaplanowane tylko dwa wyjazdy na osiedle od strony ul. KEN. Dopiero po zbudowaniu całości osiedla będzie możliwość skomunikowania go z ul. Szpitalną. Ale to my wybudujemy te połączenia, za nasze pieniądze i połączymy z naszym układem drogowym - najbardziej korzystnie dla naszego osiedla.
- Potencjalnych nabywców informujecie Państwo, że od strony ul. KEN powstanie gminny parking, z którego będą mogli korzystać. Na jakiej podstawie?
- Wystąpiliśmy do gminy z wnioskiem, aby uwzględniła takie zadanie w swoim budżecie. Wnioskowaliśmy o to, bo wiemy, że kilka lat temu taki sam pomysł miała spółdzielnia mieszkaniowa przy ul. Witosa. I tam gmina była zainteresowana współfinansowaniem budowy miejsc parkingowych wzdłuż ul. KEN, vis a vis bloków. Spółdzielnia wycofała się z tego w ostatniej chwili. My na tej samej zasadzie zwróciliśmy się do gminy, żeby przewidzieli coś takiego w budżecie na 2020 rok. Rozmawialiśmy z dyrektorem szpitala, który poparł ten projekt, bo widzi, że brakuje miejsc parkingowych. My sami nie możemy tam nic zbudować, bo to nie jest nasz teren tylko pas drogi gminnej. Jednak my możemy współfinansować tę inwestycję. Deklaracja gminy jest taka, że weźmie to pod uwagę.
- Nie ukrywajmy, że byłoby to rozwiązanie korzystne najbardziej dla mieszkańców Państwa osiedla i odwiedzających ich. Za chwilę pojawi się zarzut, że „gmina buduje parkingi deweloperowi”. Jaki jest planowany przez Państwa współczynnik miejsc parkingowych na osiedlu?
- Większy niż wymagany. Współczynnik miejsc parkingowych mamy 1,1 miejsca parkingowego na lokal. Zaznaczę, że ten parking gminny nie był wliczany do współczynnika przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. Filozofia nasza jest taka, że przy zakupie mieszkania jest obowiązkowy zakup przynajmniej jednego miejsca parkingowego. Pod każdym budynkiem przewidzieliśmy parkingi podziemne. Chcemy uniknąć miejsc parkingowych naziemnych, na terenie osiedla. Nie chcemy, by parkingi naziemne przeszkadzały mieszkańcom. Chcemy, by mieli swobodę wypoczynku, rekreacji. Na obecnym etapie naszej inwestycji nie mamy ani jednego miejsca naziemnego, tylko podziemne, choć to pięciokrotnie droższe rozwiązanie. Chcemy jednak, żeby tu przeważała zieleń, spokój, aby dominowało spacerowanie a nie parkowanie i jazda samochodów. Jakieś pojedyncze miejsca parkingowe się pojawią - dla gości, dla usług, czyli do czasowego parkowania, czego będzie pilnowała ochrona osiedla. Chcemy, by gmina wybudowała parking na swoim terenie wzdłuż drogi - dla wszystkich mieszkańców miasta. My nie możemy zbudować, bo to nie jest nasz teren. Na swoim terenie budujemy więcej miejsc parkingowych niż nam nakazuje plan, więc zarzut że chcemy korzystać z miejsc miejskich jest bezpodstawny.
- Dziękuję za rozmowę
Z przedstawicielem inwestora Krzysztofem Godlesiem rozmawiała Elwira Czechowska
