Gmina Wyszków chce uchwalić własne Lokalne Standardy Urbanistyczne. LSU wymuszają ograniczenia na inwestorach, chcących budować w oparciu o ustawę tzw. Lex deweloper.

Lex deweloper - to ustawa, która pozwala na lokalizowanie zabudowy wielorodzinnej niezależnie od przeznaczenia nieruchomości gruntowych w planie miejscowym, tzw. "niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Mocno kontrowersyjna, krytykowana przez urbanistów, planistów, architektów. 

- Przy planowaniu inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej ignorować będzie można zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego: art. 5 ust 3 - podsumowuje serwis urbnews.pl

Nic zatem dziwnego, że wiele samorządów próbuje zabezpieczyć się przed skutkami działania obowiązującej od sierpnia 2018 roku ustawy. Wyszków chce się wpisać na listę gmin, które posiadają Lokalne Standardy Urbanistyczne. Uchwała w tej sprawie ma być podjęta przez radnych na najbliższej sesji, 28 listopada. Jak czytamy w uzasadnieniu projektu uchwały, "celem przyjęcia LSU jest maksymalne ograniczenie negatywnych skutków lokalizowania zabudowy na podstawie przepisów ustawy, która mogłaby w sposób nieprzewidywalny naruszać ustalenia polityki przestrzennej oraz zawartą w niej równowagę interesów publicznych i prywatnych. Ten dokument oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, przyjęte na jego podstawie, zapewniają nie tylko ciągłość polityki przestrzennej miasta, lecz także są gwarantem transparentności procesu planowania rozwoju miasta". 

Zdaniem autorki uchwały, Iwony Kozon - naczelnik Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego i Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miejskim:

- Przyjęte przez ustawodawcę w art. 17 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących standardy kształtowania nowej zabudowy mieszkaniowej nie gwarantują zachowania spójności urbanistycznej i architektonicznej poszczególnych dzielnic i osiedli miejskich. Przeprowadzona analiza struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy Wyszków wykazała, że zaproponowane przez ustawodawcę parametry, wskaźniki i zasady są niewystarczające dla zachowania spójności ustaleń polityki przestrzennej. Stąd konieczność ich ograniczenia, w dopuszczonym ustawą zakresie.

W projekcie uchwały znajdziemy m.in. określenie wskaźnika miejsc parkingowych na lokal mieszkalny, zmniejszonenie odległości od terenów wypoczynku i rekreacji, przystanków, szkół i przedszkoli, wymóg dostępu do sieci ciepłowniczej, zmniejszenie dopuszczalnej maksymalnej liczby kondygnacji. W szczegółach projekt zakłada: 

"Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż:

1) 500 m od przystanku komunikacyjnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010r.  o publicznym transporcie zbiorowym (tj. Dz. U. z 2018r. poz. 2016 z późn. zm);

2) 1500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

3) 1500 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

§ 3.

1. Inwestycję mieszkaniową wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m².

2. Zapewnienie dostępu, o którym mowa w ust. 1, następuje poprzez lokalizację inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej w odległości nie większej niż 1500 m od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu.

§ 4.

1. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 3 kondygnacje nadziemne.

2. Jeżeli w odległości nie większej niż 250 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową, o której mowa w ust. 1, znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej 3 kondygnacje, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

§ 5.

1. Określa się wskaźnik 2 miejsc parkingowych dla samochodów osobowych na lokal mieszkalny, niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej w zabudowie jednorodzinnej.

2. Określa się wskaźnik 1 miejsca parkingowego dla samochodów osobowych na lokal mieszkalny, niezbędnego dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej w zabudowie wielorodzinnej.

3. Określa się wskaźnik 1 miejsca parkingowego dla rowerów na lokal mieszkalny, niezbędnego dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej.

§ 6.

Dla realizacji inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej ustala się obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997r. – Prawo energetyczne".

O komentarz do proponowanych przez gminę Wyszków zapisów uchwały zwróciliśmy się do wyszkowskich architektów.

- Generalne zapisy uchwały powielają schemat innych gmin, które już je przyjęły - zauważa Wojciech Smółkowski. - Zastanawiam się, czy zapis o odległości nie większej niż 500 m od przystanku komunikacyjnego nie jest za restrykcyjny? Moją uwagę zwrócił brak zapisów dotyczących miejsc handlu i usług, które powstają w parterach nowych budynków wielorodzinnych. Jest to istotne, ale nie wiem czy określenie dodatkowo miejsc postojowych dla usług wbudowanych jest zgodne z zapisami ustawy - niektóre miasta to wpisały. Nie jest powiedziane, czy zapisy dotyczą całego miasta, czy jakichś jego fragmentów, a jeżeli fragmentów - to brakuje załącznika graficznego - analizuje. 

Więcej zastrzeżeń do proponowanych przepisów ma Małgorzata Bajowska:

- W wyniku Lex deweloper może dojść do sytuacji, w której wysoki blok realizowany będzie w sąsiedztwie niskiego domu jednorodzinnego lub na terenie produkcyjnym itp. Powyższe powoduje, że należy podjąć działania maksymalnie ograniczające negatywne skutki ustawy. Jak i w jakim zakresie można to uczynić, wskazuje sama ustawa. Wyszkowska uchwała zawiera wprawdzie ustalenia, które mogą się do tego przyczynić, ale niestety nie w najbardziej optymalnej formie. Odnajdujemy w nich np. zapis o 3 kondygnacjach,  gdy tymczasem mogłoby być 2. Tak jest w podobnych uchwałach dla np. Marek, Konstancina czy Siedlec. Różnica jednej kondygnacji w tym przypadku jest kluczowa. Deweloperom będzie łatwiej spełnić wymagane minimum 25 lokali mieszkalnych w budynku lub budynkach wielorodzinnych w przypadku lokalizowania ich na stosunkowo niedużych działkach. Poniżej tej liczby nie można budować powołując się na ustawę Lex deweloper. Odnoszę wrażenie, że pozoruje się działania, które de facto, z uwagi na przyjęte parametry, nie mają szans odnieść właściwego skutku, tylko po to, by promować swoją dobrą wolę w kierunku mieszkańców, podczas kiedy dobro mieszkańców powinno być naczelną wartością, którą kieruje się urząd w planowaniu przestrzennym - mówi.