Do Rady Miejskiej trafił list mieszkańców ul. Szpitalnej oraz terenów sąsiednich w sprawie polityki przestrzennej na ich osiedlu. Gmina dopuszcza tam powstanie dużego osiedla budynków wielorodzinnych. "Proponowane regulacje istotnie wpłyną na przyszły charakter tego obszaru, gdzie może zamieszkać blisko kilka tysięcy nowych mieszkańców" - czytamy w liście. 7 marca mieszkańcy spotkali się w tej sprawie z przewodniczącą Rady Miejskiej Elżbietą Piórkowską. Wnioskowali m.in. o to, by planowana na 19 marca na godz. 10.00 dyskusja publiczna nad planem zagospodarowania dla ul. Szpitalnej odbyła się w godzinach popołudniowych, dogodniejszych dla pracujących mieszkańców.

Temat nowego planu zagospodarowania dla ul. Szpitalnej i terenów sąsiednich był szeroko opisywany przez nasz portal. Proponowane zapisy dopuszczają na tym terenie powstanie dużego osiedla bloków. Z taką propozycją planu nie zgadzają się mieszkańcy ul. Szpitalnej, przy której do tej pory przeważa zabudowa jednorodzinna. Mieszkańcy zgłaszali do Urzędu Miejskiego uwagi do planu i nadal zamierzają to czynić. Obszernie temat ten omówili 7 marca z przewodniczącą Rady Miejskiej. Jak twierdzą, "nowe regulacje powinny stwarzać warunki do tego, by w przyszłości powstawały wysokiej jakości środowiska mieszkaniowe, gdzie budynki nie będą stłoczone. Tereny zielone z dużym udziałem procentowym winny być dopełnieniem architektury, tworząc przyjazną mieszkańcom przestrzeń wspólną". Mieszkańcy nie występują przeciwko planowanej inwestycji budowy osiedla wielorodzinnego w ich sąsiedztwie. Walczą jedynie o jak najlepsze zagospodarowanie przestrzeni publicznej, w której obecnie żyją oni i ich rodziny, a w niedalekiej przyszłości być może zamieszka kilka czy kilkanaście tysięcy nowych osób. Dlatego - zdaniem protestujących - tak ważne jest, by właśnie na etapie planowania osiedla zadbać o kwestie przyszłego komfortu, bezpieczeństwa, zdrowia mieszkańców oraz ładu przestrzennego miasta. Ich główne postulaty dotyczą zatem przede wszystkim: obniżenia wysokości planowanej zabudowy (w planie nawet 8 kondygnacji - red.), zwiększenia udziału terenów zielonych, racjonalnego zaplanowania ciągów komunikacyjnych. Poniżej  publikujemy treść listu mieszkańców do Rady Miejskiej. W załączniku (pod artykułem) znajduje się oryginał pisma wraz z mapami i grafikami, jak może wyglądać planowane osiedle - według koncpecji Urzędu Miejskiego oraz według propozycji mieszkańców.

Przypominamy, że dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu odbędzie się 19 marca o godz. 10.00 w sali konferencyjnej (parter) Urzędu Miejskiego w Wyszkowie. Mieszkańcy zawnioskowali o zmianę godziny spotkania - na popołudniową. Z takim samym postulatem wystąpili ostatnio radni Klubu Radnych "Masz Wybór" w Radzie Miejskiej.

LIST DO RADY MIEJSKIEJ

"Jako mieszkańcy Wyszkowa, ul. Szpitalnej oraz terenów sąsiednich, zaniepokojeni polityką przestrzenną miasta, kształtującą się w oparciu o plany miejscowe, zwracamy się z prośbą o analizę przedstawionych poniżej wniosków i o pisemną odpowiedź na nie. Odnosząc się do treści uzasadnienia do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) miasta Wyszkowa dla wybranych działek przy ulicach: 11 Listopada i Generała Józefa Sowińskiego, Ratuszowej, Komisji Edukacji Narodowej, Szpitalnej, Zapole, Złotych Kłosów, 3 Maja oraz Alei Róż, pragniemy nie zgodzić się z przyjętymi w nim stwierdzeniami.

Proponowane w planie nowe regulacje dotyczące zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenów przeznaczonych do zabudowy, naszym zdaniem, nie uwzględniają w pełni walorów architektonicznych i krajobrazowych obszarów, których dotyczą.

OBSZAR 6B - pomiędzy ul. KEN, ul. 3 Maja i ul. Szpitalną

Proponowane regulacje istotnie wpłyną na przyszły charakter tego obszaru, gdzie jak wynika z przeprowadzonej przez nas analizy, może zamieszkać blisko kilka tysięcy nowych mieszkańców. W chwili obecnej w przeważającej części tego obszaru sąsiedztwem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca (zabudowania przy ul. Szpitalnej, zabudowania przy ul. Serockiej). Kolejnym ważnym aspektem jest bezpośrednie sąsiedztwo szpitala i lądowiska dla helikopterów ratownictwa medycznego. Kierując się zasadą dobrego sąsiedztwa, wyznaczając parametry dla nowej zabudowy, należało wziąć pod uwagę sposób zagospodarowania działek sąsiednich i ich przeznaczenie. Jak wynika z załącznika mapowego, odchodzi się od wyznaczenia drogi łączącej ul. Szpitalną z ul. KEN, co gwarantuje aktualnie obowiązujący plan. Przy opisanych regulacjami założeniach, obszar ten w przeciągu zaledwie kilku lat zostanie gęsto zabudowany. Zupełne oddanie inwestorom (deweloperom) decyzyjności o przebiegu dróg na tym obszarze, może skutkować obraniem nienajlepszych rozwiązań w skali miasta. Jesteśmy zdania, że winno się zabezpieczyć grunty pod infrastrukturę drogową, a nie jak się proponuje, dla całości wprowadzać oznaczenie ogólne - zabudowa wielorodzinna. Brak takiego działania, co więcej wycofanie się z planu stworzenia drogi na przedłużeniu Makowej pomiędzy ul. Szpitalną a ul.KEN, może spowodować w przyszłości niepokoje społeczne, gdy okaże się, że infrastruktura drogowa zrealizowana przez dewelopera nie będzie spełniać oczekiwań.

Przy proponowanych zmianach przeznaczenia i wskaźnikach intensywności zabudowy można spodziewać się, że na terenie 6B docelowo będzie mogło zamieszkać nawet 10 tysięcy osób, tj. 1/3 mieszkańców Wyszkowa. Choć brzmi to niemal nierealnie, proponowane zmiany na to wskazują. Skoncentrowanie tak dużej liczby mieszkańców na stosunkowo niewielkim terenie, a do tego niezadbanie o odpowiednią przepustowość infrastruktury drogowej, może doprowadzić do paraliżu komunikacyjnego tej części miasta. Planowanie powinno rozwiązywać tego typu problemy, a nie je tworzyć.

Trzeba podkreślić, że teren ten leży w bezpośrednim sąsiedztwie szpitala powiatowego, z którego co najmniej kilka razy dziennie wyruszają karetki. Z uwagi na ten fakt, należy niezwykle rozważnie wprowadzać jakiekolwiek zmiany w funkcjonowaniu jego otoczenia.

Sąsiedztwo szpitala i ważnych dróg o znaczeniu ponad lokalnym, wymagają wnikliwej analizy komunikacyjnej. Nie można oczekiwać odwłaścicieli działek, że na problem spojrzą szerzej niż przez pryzmat ekonomii własnej inwestycji. Jest to rola i obowiązek władz miasta. Odzwierciedleniem tej roli winny być zapisy, których w projekcie planu nie odnajdujemy. Nie znajdujemy uzasadnienia dla ograniczenia powierzchni biologicznie czynnej do 20% dla terenów przewidzianych pod zabudowę wielorodzinną i do 30% w zabudowie jednorodzinnej. W sąsiedztwie obszaru na działkach sąsiednich parametr ten realnie kształtuje się na poziomie powyżej 50%. Mimo iż zapisy studium umożliwiają określenie tego parametru na poziomie 20%, pamiętać należy, że ten zapis w studium odnosi się do absolutnego minimum, poniżej którego nie można zejść, tworząc nowe regulacje. Nic nie stoi na przeszkodzie, by ten parametr ustalać na wyższym poziomie. Analizując udział terenów zielonych w stosunku do zabudowanych w sąsiedztwie, należy oczekiwać, że powierzchnia biologicznie czynna winna zostać określona w podobnym przedziale, nie mniejszym niż 40-50%.

Widzimy brak spójności w kreowaniu polityki przestrzennej. Pragniemy się w tym punkcie odnieść do mapy przygotowanej przez urząd, pokazującej korytarze przewietrzania miasta. Temat o tyle istotny, że jak wiadomo korytarze powietrzne wchodzą w skład systemu naturalnej wentylacji miasta, tak potrzebnej w walce ze smogiem.

Analiza mapy pozwala stwierdzić, że przy ul. Szpitalnej mamy wyznaczony obszar swobodnej cyrkulacji powietrza (patrz: rysunek poniżej). Nowymi regulacjami na zaznaczonym obszarze dopuszcza się realizację zabudowywielorodzinnej. Ma mieć ona charakter zwarty o wysokości do 20 m – 6 kondygnacji przy udziale 20% terenów zielonych. Jest to sprzeczne z logiką systemu naturalnej wentylacji miasta. Do tej pory obszary wyznaczone jako miejsca swobodnej cyrkulacji powietrza dopuszczały zabudowę ocharakterze rozproszonym i dużym udziale terenów zielonych. Należy zatem rozumieć, że urząd odchodzi od założeń przyjętego systemu pomimo narastającego problemu jakości powietrza w mieście i braku zgody mieszkańców, co do tych rozwiązań, a wyrażonych uwagami złożonymi do projektu planu.

W prognozie oddziaływania na środowisko sporządzonej na potrzeby omawianego planu, obszar 6B opisano z pominięciem zieleni wysokiej, to jest drzew wielu gatunków takich jak: dęby, sosny, jabłonie. Jak czytamy: „(...) to teren nieurządzony, z roślinnością samosiewową wpostaci niskich krzewów czy pojedynczych klonów, jesionów i brzóz”. Świadczy to o nierzetelnie przygotowanym opracowaniu, daje też podstawę sądzić, że osoba opracowująca raport nigdy osobiście tam nie była.

Pragniemy nadmienić, że opisywany teren stał się domem dla wielu gatunków zwierząt. Mają tu swoje siedliska kuropatwy, bażanty, zające, jeże oraz lisy. Często widujemy także małe stada saren. Nie możemy się zatem zgodzić ze stwierdzeniami zawartym we wspomnianej Prognozie oddziaływania na środowisko, gdzie jak czytamy: „...Przedstawicielami świata fauny sądrobne ssaki (głównie myszowate), gatunki synantropijne (gawron, wróbel zwyczajny, wrona, sierpówka, kawka zwyczajna, sikora bogatka, gołąb miejski) oraz takie jak: jaskółka, szpak, sroka, zięba zwyczajna. W trakcie inwentaryzacji w terenie nie zaobserwowano jednak żadnego z potencjalnie występujących gatunków zwierząt”. Wnosimy o wgląd w dokumentację z inwentaryzacji, gdyż mamy szereg wątpliwości czy takową rzeczywiście wykonano.

Budzi nasz sprzeciw zmiana warunków zabudowy dla tego samego obszaru w odstępie zaledwie około roku. Odnosimy się do terenu pomiędzy ul. Szpitalną a ul. KEN, gdzie do 2017 roku obowiązywał plan pozwalający na zabudowę jednorodzinną. Po zmianie planu w 2017 roku, odstąpiono od zabudowy jednorodzinnej na rzecz wielorodzinnej do 4 kondygnacji nadziemnych. W tej chwili proponuje się zmienić te ustalenia i zezwolić na realizację zabudowy do nawet 6 kondygnacji. Jest to dla nas świadectwem braku kompletnej, spójnej i pełnowartościowej wizji przestrzeni miejskiej. Rozwój miasta, jak możemy wnosić, następuje na tym obszarze w sposób chaotyczny właśnie z uwagi na brak analizy długoterminowej przy sporządzaniu planów i zmian do nich. W tym przypadku stwarza się też okoliczność, która świadczy o nietrwałości prawa miejscowego. Takie działanie skutkuje niepewnością, co do racjonalności przy planowaniu własnych zamierzeń inwestycyjnych, utrudniając wycenę nieruchomości w sąsiedztwie obszaru, co do którego mamy częste zmiany planu.

Zmiana planu, jeśli następuje, winna być podparta dokładną analizą urbanistyczną i opierać się na zasadzie zrównoważenia interesów wszystkich stron. Brak uwag i wniosków od właścicieli działek sąsiadujących nie oznacza cichej zgody lub też poparcia zmian. Pamiętać należy o tym, że nowa regulacja nie wpływa jedynie na obszar, którego dotyka, ale również na nieruchomości sąsiednie, które tracą lub zyskują na wartości. Organ winien szczegółowo badać konsekwencje proponowanych zmian planów. Ważne, by mieszkańcy na etapie podejmowania decyzji o kupnie nieruchomości gruntowej, mogli z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć rodzaj zabudowy w sąsiedztwie.

Nowo tworzone prawo miejscowe winno ważyć usprawiedliwione interesy zainteresowanych grup, biorąc pod uwagę - i to w pierwszym rzędzie jako ostateczne uzasadnienie wszelkiej regulacji procesu zagospodarowania przestrzeni - interes obywateli, tak jednostkowy, jak i wspólny.

Poniżej w sposób opisowy chcielibyśmy przedstawić naszą propozycję dla tego obszaru. Liczymy, że będzie to znaczący głos w sprawie oczekiwanej wobec władz miasta polityki przestrzennej. Chcemy, byście Państwo wzięli pod rozwagę nasze postulaty. Nowe regulacje powinny stwarzać warunki do tego, by w przyszłości powstawały wysokiej jakości środowiska mieszkaniowe, gdzie budynki nie będą stłoczone. Tereny zielone z dużym udziałem procentowym winny być dopełnieniem architektury, tworząc przyjazną mieszkańcom przestrzeń wspólną. Zależy nam na wzmocnieniu ich roli w relacji do siebie.

Propozycje parametrów kształtowania zabudowy na tym obszarze zawarliśmy w poniższych punktach:

1. Zabudowa pomyślana jest w ten sposób, żeby spełniać zasady dobrego sąsiedztwa, czyli godzić interesy społeczne zarówno mieszkańców większych, jak i mniejszych budynków. W tym celu zabudowa całego osiedla ma charakter kaskadowy w zakresie od 5 kondygnacji w centrum terenu do 2 na obrzeżach.

2. Sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej jest maksymalnie zoptymalizowane i polega na stworzeniu trzech ciągów mieszkalnych. W pierwszej kolejności proponujemy dokończenie ciągu domów jednorodzinnych, znajdującego się przy samej ul. Szpitalnej. W drugiej, wybudowanie ciągu domów szeregowych, które posłużyłyby łagodniejszemu przejściu w ciąg trzeci, czyli zabudowań wielorodzinnych - bloków.

3. Odpowiednie usytuowanie bloków zapewnia przestrzeń potrzebną do dostępu dostatecznej ilości światła dziennego do mieszkań oraz łatwy dostęp mieszkańców do terenów zielonych. W naszej propozycji powierzchnia biologicznie czynna, uśredniając dla całego obszaru, wynosi ok. 50%. Proponujemy zatem rozwiązanie przyjazne zarówno obecnym, jak i przyszłym mieszkańcom. Obszary zabudowane i zielone są zlokalizowane blisko siebie, co daje wzajemne korzyści: m.in. sąsiedztwo wysokich drzew zwiększa wartość nieruchomości, latem daje cień, zwiększa wchłanianie wody po opadach.

4. Osiedle jest skomunikowane i wpisane w już istniejącą przestrzeń za pomocą dwóch ulic: wewnętrznej ulicy (wraz ze ścieżką rowerową i przyległym parkiem), łączącej KEN zeSzpitalną oraz wąskiej osiedlowej drogi, obsadzonej gęsto zielenią, która biegnie od ul. 3 Maja wzdłuż osiedla i pełni rolę swego rodzaju zielonej arterii swobodnego przepływu powietrza zarówno dla mieszkańców budynków jedno - jak i wielorodzinnych.

5. Propozycja zawiera wymóg zawarty w miejscowym studium kierunków zagospodarowania przestrzennego mówiący, że na każde 10 tys. m2 musi przypadać co najmniej 100 m2 ogólnodostępnej powierzchni zielonej: parki, skwery itp. W naszym przypadku jest to park ze zbiornikiem wodnym oraz zielone skwery z placem zabaw.

6. Propozycja jest zgodna z miejscowym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego oraz miejscową mapą korytarzy powietrznych.

Podsumowując powyższe wnioski, warto podkreślić koszt wprowadzania częstych i fragmentarycznych zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla jednostkowych interesów miasto ponosi ogromne koszty przygotowania dokumentacji, co wcale nie przekłada się na podnoszenie jakości życia mieszkańców i do tego wiąże się z pochopnym wydatkowaniem na ten cel pieniędzy, którymi zasilają kasę urzędu gminy ci właśnie mieszkańcy.

Tak prowadzona polityka planistyczna, nie sprzyja tworzeniu przyjaznej i spójnej przestrzeni miejskiej, a wręcz przeciwnie – pogłębia chaos zabudowy. Nawet budując dom na osiedlu domów jednorodzinnych, nie możemy wykluczyć, że obok nas nie zostanie wybudowany wysoki blok. W takich warunkach trudno podejmować decyzję o życiowych planach mieszkaniowych w naszym mieście. Kupując działkę w Wyszkowie, należy wykazać się wyjątkową przezornością. Jak wycenić nieruchomość, skoro za chwilę może być zmiana planu i wartość działki w jednej chwili może się zmienić? Czy warto budować dom, skoro plan nie daje mi pewności, że utrzymane zostanie takie same przeznaczenie działek sąsiednich? Czy warto zamieszkać w bloku 4-kondygnacyjnym skoro za chwilę nastąpi zmiana planu i za moimi oknami wyrośnie blok 8-kondygnacyjny?

Ten projekt planu, jak również plany z ostatnich lat (tytułowane dla wybranych obszarów) sprawiają, że w naszym mieście w jednym kwartale zabudowy obowiązuje kilka różnych regulacji. Jest to prosta droga do destabilizacji rynku nieruchomości i chaosu przestrzennego w mieście. Nieprzewidywalność planów prowadzi do utraty zaufania do działalności władz w tym zakresie.

Jako mieszkańcy Wyszkowa, mający na względzie dobro naszego miasta, jesteśmy głęboko zaniepokojeni proponowanymi zmianami i protestujemy przeciwko ich wprowadzaniu wproponowanym przez urząd kształcie. Liczymy na Państwa zainteresowanie tą sprawą".

Mieszkańcy Wyszkowa

Załączniki:

::attachment{"type":"document","item_id":"210561","anchor":"LIST DO RADY MIEJSKIEJ W SPRAWIE PLANU ZAGOSPODAROWANIA M.IN. UL. SZPITALNEJ"}