Do 27 lipca w Urzędzie Miejskim w Wyszkowie do publicznego wglądu wyłożony jest projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wyszkowa dla wybranych działek położonych przy ulicach: Na Skarpie, Pułtuskiej, Wspólnej, Leśnej, Towarowej, Słonecznej oraz Letniskowej - etap I. Obszar opracowania jest częściowo zabudowany i zagospodarowany. Istniejąca zabudowa to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W części to teren niezagospodarowany. Występuje teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług i tereny komunikacyjne. Zajmuje on obszar łącznie około 10 hektarów. 19 lipca odbyła się dyskusja publiczna nad projektem planu. Zmiany omówiła projektant Anna Woźnicka wspierana przez naczelnik wydziału zagosopdarowania przestrzennego i gospodarki nieruchomościami Agnieszka Kostrzewa (na zdj. z prawej).
***
Działki położone przy ulicy Na Skarpie są położone na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na wyznaczoną nieprzekraczalną linię zabudowy w obecnie obowiązującym planie od wschodniej i południowej granicy nieruchomości ogranicza w znaczny sposób jej zabudowę. Zmiana zapisów umożliwi racjonalne jej zagospodarowanie i pozwoli na dostosowanie zabudowy.
***
Działki położone przy ulicy Wspólnej położone są na terenie przeznaczonym pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. Zmiana funkcji na mieszkaniowo-usługową byłaby zgodna z ukształtowanym charakterem zabudowy na terenach sąsiednich, gdzie przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Obecne zapisy planu „wymuszają” realizację zabudowy usługowej przed zabudową mieszkaniową.
- Zmienione zostało przeznaczenie na zabudowę mieszkaniowo-usługową. Obecne zapisy wymuszały realizację zabudowy usługowej przed mieszkaniową. Zmiana umożliwia jednocześnie zabudowę jednorodzinną, zabudowę, wolnostojącą lub usługową. Można te funkcje obecnie osobno lub łącznie zrealizować. Było narzucone, że mają być usługi a "mieszkaniówka" może być pod warunkiem, że będą usługi. A jest wniosek, żeby można było zrealizować jedno i drugie. Maksymalna powierzchnia zabudowy była 40%, a jest 30%. Powierzchnia biologicznie czynna była 40% a mamy 30%. Intensywności maksymalna jest 0,6 a było 0,4% - wyjaśniała autorka planu.
***
Działki położone przy ulicy Pułtuskiej są przeznaczone pod zabudowę usługową. Jedna z działek ma niewielką powierzchnię i konieczność dostosowania do obowiązujących zapisów planu, prawie całkowicie uniemożliwia jej zabudowę. Obniżenie wskaźnika intensywności zabudowy oraz dostosowanie zapisów w sposób umożliwiający jej zabudowę pozwoli na racjonalne wykorzystanie terenu.
Teren położony przy ulicach Leśnej i Towarowej przeznaczony jest pod produkcję, bazy, składy, magazyny, usługi oraz pod drogę. Jak poinformowali urzędnicy, w związku z uregulowaniem przebiegu układu komunikacyjnego zasadna jest zmiana działek przeznaczonych pod drogę na produkcję, bazy, składy, magazyny, usługi. Do opracowania planu włączono działki sąsiednie, na których wyznaczona jest nieprzekraczalna linia zabudowy, którą trzeba usunąć. Wykonanie planu pozwoli dostosować analizowany teren do zamierzeń inwestycyjnych wnioskodawców.
- Następuje usunięcie z planu drogi, gdyż nie ma konieczności jej wyznaczania, a usunięcie jej z planu umożliwi lepsze zagospodarowanie terenu pod inwestycje - tłumaczyła autorka planu.
Droga w obecnie obowiązującym planie zlokalizowana jest na działkach między ul. Leśną a Towarową w dzielnicy przemysłowej i częściowo już powstała. W 2021 roku gmina Wyszków nakładem około 250 tys. zł zbudowała 150-metrowy odcinek, który stanowi dojazd do siedziby firmy transportowej Dar-Pol. Jeśli proponowany obecnie nowy plan zagospodarowania wejdzie w życie, budowa drogi nie będzie kontynuowana, bo zostanie ona w planie przekształcona w tereny usługowe.
- To nie są gminne grunty, na których dalej gmina miała kontynuować budowę. To teren jednego właściciela - mówiła Agnieszka Kostrzewa, naczelnik wydziału zagospodarowani przestrzennego Urzędu Miejskiego w Wyszkowie.
- Nie chcieliśmy dzielić tego terenu inwestycyjnego, na którym może być realizowana duża inwestycja. Jest zapotrzebowanie na większe tereny produkcyjno-usługowe - dodała projektantka Anna Woźnicka.
***
Nieruchomości w Rybienku Leśnym położone przy ulicy Słonecznej i ulicy Letniskowej były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, która została powielona z poprzednich planów. Plan miejscowy na wskazanym obszarze został unieważniony. Część działek jest zabudowana i zagospodarowana, część jeszcze nie. Na wszystkich działkach w części lub w całości występuje użytek leśny. Podczas procedowania planu nie wystąpiono do Marszałka Województwa Mazowieckiego o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, ponieważ zabudowa została powielona z poprzednich planów. Zabudowa i rozbudowa na terenach, które mają użytek leśny możliwa jest po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu danej działki lub jej części z produkcji leśnej od Lasów Państwowych. Do uzyskania przedmiotowego wyłączenia niezbędna jest zgoda Marszałka Województwa Mazowieckiego, którą można uzyskać tylko podczas procedowania planu miejscowego. Na terenach, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy, wydaje się decyzję o warunkach zabudowy. Niestety dla wskazanych terenów nie można ustalić warunków zabudowy, ponieważ Lasy Państwowe nie uzgadniają pozytywnie projektów decyzji. Włączenie terenów z Rybienka Leśnego do opracowania planu miejscowego pozwoli zabudować i zagospodarować działki w sposób zgodny z dotychczasowym ich przeznaczeniem.
***
Najwięcej dyskusji wzbudziła zmiana dla działek u zbiegu ulic Pułtuskiej i Zakolejowej.
- Jest to teren o znacznym natężeniu ruchu. Jest przejazd kolejowy, miejsce jest często zakorkowane, a mamy teren usługowy. Jakie jest obecnie przeznaczenie tego terenu? - pytał radny Adam Szczerba.
- Funkcja usługowa tutaj była - nic się nie zmienia w tym zakresie. Wskaźnik minimalnej intensywności zabudowy podany był 0,4, czyli właściciel musiałby zabudować budynkami o powierzchni odpowiadającej 0,4 części działki. Jakby ktoś chciał coś innego postawić, to byłoby problemem i dlatego minimalny wskaźnik został zmniejszony - odpowiadała projektant planu.
Cały obszar objęty zmianą planu ma 1700 m kw. - są to dwie działki. Planowana powierzchnia biologicznie czynna wynosi 20% - w aktualnym planie jest 15%. Linia zabudowy 6 metrów. Jest strefa ograniczeń od kolei. Wskaźnik maksymalnej wysokości zabudowy wynosi 12 metrów i nie ulega zmianie w stosunku do obowiązującego planu. Oznacza to możliwość budowy do trzech kondygnacji. Dopuszzcalna powierzchnia zabudowy działki wynosi 50%.
Radny Szczerba pytał o miejsca parkingowe.
- Ich wskaźnik wynika z ustaleń studium zagospodarowania, a ono określa - 20 miejsc postojowych na 1000 metrów kwadratowych powierzchni sprzedaży. Wjazd do tej nieruchomości jest od ul. Zakolejowej - padła odpowiedź.
- Uważam, że nie mamy się czego obawiać. Działka nie jest duża - zauważyła naczelnik Agnieszka Kostrzewa.
- Nieduża, ale to działka położona w strategicznie waznym miejscu - polemizował uczestnik dyskusji Piotr Płochocki. - W sąsiedztwie przejazdu kolejowego, który wymaga remontu, bo nie ma ani przejścia dla pieszych, ani drogi dla rowerów. Zagospodarowanie tej działki będzie miało duże znaczenie chociażby dla tej jednej funkcji. Ul. Pułtuska to chyba strategicznie najważniejsza dla Wyszkowa droga, aorta dla innych terenów. Wszystkie ważne organy miasta są zawieszone przy tej ulicy i ma bardzo duży wpływ na to, jak funkcjonuje miasto. Obecne parametry widocznie tworzą takie realia że ni opłaca się na tych działkach zainwestować tj. na okolicznych terenach i może paradoksalnie jest to sytuacja dobra dla miasta. Może ono powinno nabyć ten teren, bo jeśli zmienimy parametry na korzystniejsze dla potencjalnego inwestora, to nie będzie czego zazieleniać. Wygenerujemy nowy ruch: handlowy, pieszy, samochodowy. Bez zbadania, jak to wpłynie na funkcjonowanie ul. Pułtuskiej, niesie to duże ryzyko. Jak miasto analizowało to?
- My jesteśmy za tym, żeby miasto się rozwijało, a nie żeby wykupować działki pod zieleń. Gdybym była inwestorem, też chciałabym ją zagospodarować. Dla miasta są korzystniejsze są usługi - odpowiedziała naczelnik Agnieszka Kostrzewa.
- Naprawdę korzystniejsze niż tereny zielone? - dopytywał Piotr Płochocki.
- Tak uważam - odpowiedziała naczelnik.
- Nie przyszło Pani do głowy, że to spekulacja, kupczenie dobrem miasta? Jeśli właściciel nie zainwestuje przez najbliższe 10 lat, to miasto nie będzie się rozwijać według pani definicji - dociekał Piotr Płochocki. - Mieliśmy działkę na skrzyżowaniu ul. Pułtuskiej i 11 Listopada. Tam nic nie powstało. Działka weszła do banku ziemi danego inwestora. Ale miasto przy okazji sprzedaży wyburzyło 100-letni budynek. I to jest ten sam przypadek - ktoś kupuje działkę, zmienia warunki na korzystniejsze. Możemy zmieniać kolejne plany dla niezagospodarowanych działek wielokrotnie. Moje pytanie, czy miasto ma świadomość, że jest stroną spekulacji?
- Nie - odparła Agnieszka Kostrzewa. - A Pan zawsze krytykuje to, co my robimy.
- Jeżeli inwestorzy nie przychodzą na dyskusje publiczne, wiedzą, że nic się nie zdarzy. Wniosek jest prosty - państwo są najlepszym rzecznikiem takiego inwestora, który wie, że nie musi się potykać z ludźmi na jakieś argumenty. Urząd jest pewną stroną spekulacji. Pani utożsamia rozwój z rozrostem. A czasami trzeba zrobić krok w tył, żeby zrobić trzy kroki do przodu. Pani o tym w ogóle nie myślała - polemizował Piotr Płochocki.
- To jest pana interpretacja. Miasto nie ma do tego terenu żadnych planów i chce żeby on był zabudowany, dlatego podjęło uchwałę o zmianie planu - skwitowała urzędniczka.
***
Uwagi do planu można składać do burmistrza Wyszkowa w terminie do 10 sierpnia.
