Ratować potencjał budowlany, czyli plany miejscowe kontra plan ogólny

Czekać na plan ogólny albo podjąć ryzyko i przystąpić do uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania dla sołectw, które ich aktualnie nie mają lub dla których obecne plany nie wyczerpują potencjału studium? Rada Miejska zdecydowała się zabezpieczyć możliwość zabudowy terenów, które w nowym planie ogólnym mogą stracić ten potencjał. - Ryzyko jest, ale naszą decyzją próbujemy dać szansę tym terenom na rozwój - mówią radni, którzy głosowali za uchwaleniem planów dla pięciu sołectw. O zagrożeniach - czasowych, organizacyjnych i finansowych takiej decyzji - mówili burmistrz i część opozycji.

W gminie Wyszków trwają prace nad planem ogólnym. To nowe narzędzie planistyczne, które zastąpi obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zmiana ma charakter ogólnopolski - każda gmina musi uchwalić plan ogólny do połowy 2026 roku.

::news{"type":"see-also","item":"22816"}

Z analiz przeprowadzonych przez planistów opracowujących plan ogólny dla gminy Wyszków wynika, że po jego wejściu w życie wiele terenów utraci możliwość wykorzystania ich na cele budowlane. Aby temu zapobiec, radni koalicji „WIS-Masz Wybór” i PiS zaproponowali w trybie nadzwyczajnym podjęcie uchwał o przystąpieniu do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla części (143 hektary) Tulewa Górnego, Rybna, Rybienka Starego, 54 hektarów Lucynowa Dużego i 163 hektarów Łosinna. Plan miejscowy dla Tulewa, Rybna i Rybienka pozwoli zagospodarować nowe obszary. W Lucynowie nowy plan pozwoli na zwiększenie obszaru zabudowy zgodnie ze studium i wyznaczenie parking na działce gminnej przylegającej do cmentarza. Natomiast w Łosinnie plan wprowadzałby nowe tereny pod zabudowę zabudowę zgodnie z obowiązującym studium. 

Nie mają szans na wykorzystanie potencjału mieszkaniowego 

Dlaczego te miejscowości i dlaczego tryb nadzwyczajny - dziwiła się opozycja. 

- Uzasadniamy to faktem, że wymienione regiony nie mają szans na wyczerpanie swojego potencjału mieszkaniowego wynikającego z zapisów studium i limitów, które ma plan ogólny i procedura uzupełnienia obszaru zabudowy. Szanse na wyczerpanie potencjału studium ma przystąpienie do miejscowych planów zagospodarowania. Czyli wykorzystamy potencjał osiedleńczy, a tym samym odpowiemy na liczne wnioski mieszkańców z tego terenu - uzasadniał na nadzwyczajnej sesji Rady Miejskiej przewodniczący Adam Szczerba.

Artur Brzeziński podkreślił, że przed podjęciem decyzji o zaproponowaniu przystąpienia do stworzenia planów miejscowych, radni dokonali szczegółowej analizy sytuacji dla każdej miejscowości. 

- Analizowaliśmy w pierwszej kolejności miejscowości, które nie mają miejscowych planów zagospodarowania i te które studium mają „bogatsze” niż istniejące plany. Badaliśmy, gdzie bardziej opłaca się wprowadzić obszar uzupełnienia zabudowy planem ogólnym, a gdzie uchwalić plan miejscowy. Sprawdziliśmy, co będzie dla każdego z obszarów bardziej optymalne - czy obszar uzupełnienia zabudowy z planu ogólnego wyczerpie potrzeby mieszkańców, czy też nie ma takiej możliwości. I w ten sposób zdiagnozowaliśmy te trzy obszary, w których obszar uzupełnienia zabudowy nie będzie odpowiadał na ich potrzeby i tu przystępujemy do uchwalenia planów miejscowych. W pozostałych obszarach będziemy chcieli uzupełnić rozszerzeniem obszaru zabudowy w planie ogólnym - mówił.

Dlaczego nadzwyczajny tryb?

- Ale jaki jest powód wprowadzania na sesję w tak pilnym trybie projektów uchwał w takich ważnych sprawach? Czy to nie może być procedowane na sesji zwyczajnej? - dopytywała radna Katarzyna Wysocka.

- Mieliśmy wczoraj w Urzędzie Miejskim spotkanie w temacie planu ogólnego i planiści wskazali nam współczynniki, wynikające z planu ogólnego, które mówią, że nie można więcej poszerzać obszarów do zabudowy w planie ogólnym. Jedyną szansą, by wykorzystać potencjał i dać możliwość korzystania mieszkańcom z ich własnych terenów, jest kompromis w postaci uchwalenia części planu miejscowego, a dla części obszarów - uzupełnienie obszaru zabudowy w planie ogólnym. Sytuacja jest taka, że żeby spróbować wykorzystać ten potencjał, jedyną szansą jest przystąpienie do uchwalenia choćby części planów miejscowych. Procedowanie planów zagospodarowania jest długie. By jakkolwiek przyspieszyć czas procedowania, abyśmy przynajmniej doszli do etapu wyłożenia tych planów, bo to jest warunek, by weszły przed planem ogólnym, każdy dzień jest ważny. To jest jedyna szansa, żeby to zrobić, bo czekanie do następnej sesji zwyczajnej to kolejny miesiąc, a miesiąc jest w tym przypadku na wagę złota - wyjaśniał Adam Szczerba.

Część radnych: Wojciech Rojek, Katarzyna Wysocka, Radosław Biernacki, Paweł Turek, była przeciwna wprowadzeniu uchwał w tej sprawie do porządku wrześniowej sesji nadzwyczajnej. Od głosu wstrzymał się Mateusz Śniadała.

- Spotkanie było wczoraj o 17.00. Nie wszyscy mogli być, zmienić plany zawodowe. Zaproszenie było wysłane dwa dni wcześniej. Taki jest tryb rozpatrywania tego. Uważam, że to za poważna sprawa, żeby decydować w takim trybie. Komisje się nie mogą zebrać, bo to jest sesja nadzwyczajna. Naczelnik przedstawia temat i mówi „my byśmy chcieli” - to ja nie wiem, czy to urzędnicy chcą, czy burmistrz chce, czy pani przygotowała na prośbę radnych? To jest za szybko. Nie jest to poważne traktowanie tego problemu - uzasadniała swoje stanowisko radna Katarzyna Wysocka.

- Zgadzam się, że ten tryb jest niestandardowy - przyznał Adam Szczerba - natomiast ja informację o współczynnikach z Urzędu miałem w zeszły czwartek (tydzień przed sesją - przyp. red.). W poniedziałek, gdy mieliśmy informacje od planistów, że mogą się z nami spotkać, podjęliśmy decyzję, żeby to spotkanie się odbyło w środę. Temat jest bardzo trudny. Wczoraj spędziliśmy cztery godziny, żeby analizować każdy ten element i każdy obszar. Wiemy jakie jest ryzyko, czasu jest mało, natomiast każdy dzień zwłoki zwiększa to ryzyko. To nie jest niepoważne podejście do tematu.

Burmistrz o ryzyku

Przed przystąpieniem do podjęcia uchwał przestrzegał radnych burmistrz Piotr Płochocki, wskazując na konsekwencje wynikające z rozpoczęcia procedury uchwalania planów zagospodarowania na tym etapie, gdy trwają już prace nad planem ogólnym. Obszarów ryzyka jest - jego zdaniem - wiele. 

- To są uchwały naprawdę ważne dla naszych mieszkańców, natomiast czuję się w obowiązku zaznaczyć znaczące ryzyko, jakie się wiąże z przystąpieniem do tych trzech planów zagospodarowania przestrzennego - powiedział Piotr Płochocki. - Obecnie trwa procedura uchwalania planu ogólnego, którą obligatoryjnie powinniśmy zakończyć do 30 czerwca 2026 roku. Jeżeli chcemy, żeby ta procedura uchwalania trzech miejscowych planów zakończyła się sukcesem, to one do 30 czerwca 2026 r. muszą wejść przynajmniej w fazę wyłożenia. To jest bardzo krótki czas jeśli chodzi w ogóle o uchwalanie planów. Jest on policzony na styk. Weźmy pod uwagę realia, które rządzą rynkiem firm, które zajmują się planowaniem przestrzennym są takie, że one są w znaczącym stopniu obciążone pracą na planami ogólnymi. Prawdopodobieństwo, że uda się szybko z ich strony przeprocedować ten proces jest odpowiednio mniejsze. Zrobiliśmy orientacyjne zapytanie, na sześć firm, zgłosiła się jedna do tych trzech planów. Pytanie czy jeśli noga się jej poślizgnie, będzie w stanie wywiązać się z tego tematu. Jest duże prawdopodobieństwo, że to się nie uda przed 30 czerwca 2026r.. Nasze ryzyko jest w tym przypadku także finansowe - te trzy plany to koszt szacowany na sto kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeżeli chcemy uchwalić te plany, muszą być uchwalone zanim zostanie uchwalony plan ogólny, czyli musimy zawiesić uchwalenie planu ogólnego i od 1 lipca nie będziemy mogli wydawać decyzji o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia planu ogólnego. Nie jesteśmy w stanie oszacować realnie, ile nam zajmie uchwalenie tych trzech planów miejscowych – to jest kolejna niewiadoma. Dodatkowo, jeśli byśmy uchwalili plan ogólny w terminie, mamy prawo ubiegać się o zwrotu kosztów z KPO - około 300 tys. zł, a to nie będzie możliwe po 1 lipca, czyli to są kolejne pieniądze dołożone przez nas. Dodatkowo wzrośnie koszt uchwalenia planu ogólnego, bo wstrzymujemy firmę, która teraz go uchwala. Ponadto w procedurze planu ogólnego zapisaliśmy sobie kilka zmian istotnych dla naszej gminy, w tym zmianę dla terenu PSZOK, w związku z tym odwlekamy go tak długo jak długo nie będzie uchwalony plan ogólny.

Na koniec burmistrz przytoczył jeszcze jeden argument, wynikający z analiz planistycznych:

- Muszę patrzeć na gminę szeroko i dotychczasowe liczby, ustalenia wyglądają tak, że przy 39 tysiącach mieszkańców terenów mieszkaniowych mamy jeszcze na kolejne ponad 40 kilka tysięcy mieszkańców, co daje nam ogromne perspektywy rozwojowe. To są bardzo perswazyjne liczby, z którymi chciałem państwa zapoznać, nim przystąpicie do uchwalenia tych planów - stwierdził Piotr Płochocki.

Dać szansę na rozwój

Kontrargumenty przedstawiali radni Adam Szczerba i Artur Brzeziński.

- Plan ogólny jest procedowany i ze wskaźników wynika, że chłonność terenów przeznaczonych już obecnie pod zabudowę jest powyżej 40 tysięcy mieszkańców, czyli że potencjalnie tyle można zabudować. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu miała pomóc z problemem „rozlewania się” terenów mieszkaniowych, miała regulować ład i porządek w gminach, natomiast ona nie przewidziała tej sytuacji, która jest u nas, gdy w 2023 roku wojewoda uchylił dużą część naszych planów miejscowych i w tej chwili 40-45 proc. gminy nie ma tych planów. Co znaczy, że te 40 tysięcy we współczynniku chłonności wyliczonym w planie ogólnym rozkłada się w miejsca i tereny, gdzie plany są, a pomija te tereny, w których planów nie ma. I tak część gminy i część osób na terenach objętych planami może na tym skorzystać, natomiast dla 40-45 proc. wykorzystanie swoich terenów i rozwój tych terenów będzie uniemożliwiony. Sytuacja wygląda tak, że możemy część terenów przeznaczyć pod tzw. obszar uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym i maksymalnie ile możemy poszerzyć, ale on nie wypełni nam w całości tego zapotrzebowania, o którym mówimy i zblokuje możliwość rozwoju dla części mieszkańców i wykorzystania ich terenów. Decyzja o uchwaleniu planów miejscowych umożliwia nam dalszy rozwój tych terenów. Ryzyko jest duże, ale nie ma innej opcji. Plan ogólny trzeba uchwalić do końca czerwca i jeśli nie zdążymy, to jest ryzyko, że na terenach, gdzie nie ma planów, nie będzie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy. Ale to jest ryzyko tylko do momentu uchwalenia planu ogólnego, czyli około pół roku, rok. Natomiast jeśli nie zrobimy tego ruchu, dla tych terenów nikt nigdy nie dostanie warunków zabudowy, bo nie będzie tam można się budować. To jest decyzja nie na kolejny rok, ale na całe lata. Mamy już wiedzę, która wynika z planu ogólnego. Jeśli chodzi o zatrzymanie prac nad planem ogólnym, to planiści mają jeszcze dodatkowe zadania, bo jest on w fazie wstępnej i nie ma potrzeby zatrzymywania tych prac. Naszą decyzją próbujemy podjąć rękawicę i dać szansę tym terenom "pokrzywdzonym" na rozwój. 

Nie ma innego wyjścia

Na podstawie przeprowadzonych analiz zdaniem radnego Artura Brzezińskiego wnioski są oczywiste:

- W tym momencie możemy nie zrobić nic, procedować plan ogólny - będzie tam wyznaczony obszar uzupełnienia zabudowy, natomiast nie wyczerpiemy wszelkich możliwości, które daje studium, a po drugie nie odpowiemy na lwią część wniosków mieszkańców, których w obszarach wiejskich było złożonych ponad 1200. Musimy też patrzeć na problemy demograficzne w kraju. Mamy obecnie 40% urodzeń mniej niż przed dekadą. Za kolejną dekadę zacznie się bitwa o ludzi pomiędzy gminami. Dla tych gmin, które dokonają takich zmian, otworzy się bufor rozwojowy, żeby ściągać migrację wewnętrzną, które prześpią ten okres teraz i nie wyczerpią wszelkich możliwości. Lepiej być przygotowanym z rezerwą na taki scenariusz niż obudzić się w chwili, gdy już nic nie będzie można zrobić - dodał Artur Brzeziński.

Co z Leszczydołami?

- Ja mam jedno rozważanie, czy nie otworzymy puszki Pandory, przystępując do uchwalenia MPZP? Bo jest w gminie dwanaście miejscowości, które nie mają planu. Najwięcej wniosków o decyzję o warunkach zabudowy wpływa z Leszczydołów, które hurtowo występują o "WZ". A one nie są objęte tym planem tylko strefą uzupełnienia obszaru zabudowy, która de facto nie wyczerpuje potrzeb mieszkańców. Po drugie w miejscowościach objętych planem zagospodarowania wstrzymamy wydawanie "WZ", bo uchwalanie planu już będzie w toku. No i to ryzyko bardzo duże, żebyśmy się wyrobili w tym terminie. To marzenie ściętej głowy. Spójrzmy na plan zagospodarowania dla stajni - projektant postawił warunek, że się podejmie, ale w okresie 13 miesięcy. Tu są trzy plany i różne "kwiatki" mogą wystąpić w trakcie ich uchwalania. Trafi się protest i wracamy od początku. Ryzykujemy utratę 400 tys. zł z KPO + 100 tysięcy za te plany, do których przystąpimy - to jest pół miliona złotych. Ryzyko jest bardzo duże - ocenił radny Wojciech Rojek.

::news{"type":"see-also","item":"20670"}

::news{"type":"see-also","item":"21032"}

::news{"type":"see-also","item":"20702"}

::news{"type":"see-also","item":"22741"}

- Zaniedbana została ta sprawa w 2023 roku, bo jeśli te plany wróciły od wojewody odrzucone, to należało je procedować jeszcze raz a teraz mamy tego skutek - zauważył radny Waldemar Karłowicz. 

- Jeśli chodzi Leszczydoły, byłby to plan największy i wymagający najwięcej uzgodnień, co powoduje, że byłby trudny do uchwalenia. Natomiast planiści przedstawili dla tego terenu rozszerzony obszar uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym i on w dużej mierze wyczerpuje zapisy studium. Są też inne miejscowości, jak Gulczewo, gdzie prostszą i bardziej skuteczną formą działania będzie rozszerzenie obszaru uzupełnienia zabudowy, bo procedowanie planu byłoby trudne, ze względu na liczne uzgodnienia na tym terenie - odpowiadał Artur Brzeziński. 

Zauważył, że najbliższe miesiące, do końca roku, będą czasem na obserwację i podjęcie decyzji.

- My za dwa miesiące, w ostatnim kwartale, możemy zaobserwować, jak przebiega procedura uchwalania planów zagospodarowania i jeśli będą kłopoty, możemy od tego odstąpić, a w tym czasie możemy procedować plan ogólny. Mamy bezpiecznik do końca roku - powiedział. 

Rada Miejska ostatecznie podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia trzech nowych planów zagospodarowania przestrzennego dla wspomnianych pięciu sołectw. Przeciwni byli jedynie radni Wojciech Rojek i Radosław Biernacki. Od głosu wstrzymali się: Paweł Turek, Katarzyna Wysocka, Mateusz Śniadała, Lidia Błachnio. Radny Mateusz Wyszyński był nieobecny na sesji.