Projekt "Stajnia" pod presją czasu i pieniędzy

Spis treści

• Drugie podejście
• Ponad 200 zamiast 120 
• Koncepcja od dwóch lat
• Musi na siebie zarobić
• To nie jest tylko projekt architektoniczny
• Ekspertyza, odwierty, gastronomia i instalacje
• Konserwator, straż pożarna, sanepid i pozwolenia
• Mało czasu dla projektanta
• Radni już raz odmówili
• Wszystko pod presją Funduszy Norweskich

Drugie podejście

Gmina Wyszków po raz kolejny próbuje wyłonić projektanta, który przygotuje dokumentację niezbędną do przebudowy i rewitalizacji zabytkowej stajni dworskiej przy ul. 3 Maja. 23 lipca burmistrz Wyszkowa ogłosił drugie zapytanie ofertowe na wykonanie dokumentacji projektowej dla zadania „Rewitalizacja budynku zabytkowej stajni z nadaniem mu nowych funkcji”.

Przedmiot zamówienia został określony jako „Przebudowa zabytkowej stajni dworskiej położonej przy ul. 3 Maja w Wyszkowie polegająca na modernizacji budynku i zmianie sposobu użytkowania poprzez adaptację na Centrum Lokalnej Aktywności z częścią gastronomiczną”. Na złożenie ofert gmina dała projektantom... 7 dni!

Ponad 200 zamiast 120 

Pierwsze zapytanie ofertowe nie przyniosło żadnej oferty. Do drugiego zgłosiły się dwie firmy. Jedynym kryterium wyboru wykonawcy jest cena.

Jedna oferta została odrzucona, ponieważ nie spełniała formalnego wymogu dotyczącego referencji. Jedyna oferta, która została dopuszczona do oceny, pochodzi od pracowni projektowej z Krakowa i opiewa na ponad 203 tys. zł.

Tymczasem w budżecie gminy Wyszków na przygotowanie dokumentacji zapisano 120 tys. zł. To o ponad 80 tys. zł za mało, aby wybrać jedyną ofertę spełniającą wymogi formalne zamówienia. Burmistrz będzie więc musiał ponownie zwrócić się do Rady Miejskiej o zwiększenie pieniędzy na ten cel.

::news{"type":"see-also","item":"27437"}

Koncepcja od dwóch lat

Temat nie jest nowy a rewitalizacja stajni nie ma być projektowana całkowicie od podstaw. Projektant ma uwzględnić wytyczne z koncepcji wyłonionej wcześniej przez gminę w ramach konkursu architektów - hackathonu architektonicznego. To właśnie na bazie tych wcześniejszych prac ma być teraz przygotowana właściwa dokumentacja projektowa, pozwalająca przejść od koncepcji do etapu realizacyjnego i ubiegania się o środki zewnętrzne z Funduszy Norweskich na ratowanie zabytków.

Hackathon odbył się w 2024 roku. Wzięło w nim udział kilka zespołów, których zadaniem było przygotowanie propozycji zagospodarowania zabytkowej stajni i terenu wokół niej. Zwycięska koncepcja została wyłoniona przez komisję konkursową. Wcześniej gmina prowadziła również konsultacje społeczne dotyczące przyszłego wykorzystania obiektu, a zatem minęły już dwa lata od startu całego projektu. 

Zwycięska koncepcja: BEATA KWIATKOWSKA, BARTOSZ BODALSKI, PIOTR RONDOMAŃSKI

Musi na siebie zarobić

W planach jest stworzenie w stajni Centrum Lokalnej Aktywności z częścią gastronomiczną, choć patrząc na założenia projektu, warto się zastanowić, czy ta kolejność jest właściwa. Wśród funkcji wskazywanych w dotychczasowych pracach nad zagospodarowaniem obiektu znalazły się: funkcja kulturalna, edukacyjna i gastronomiczna. To ta ostatnia dominuje we wstępnej koncepcji. Zgodnie z dokumentacją do zapytania ofertowego, strefa gastronomiczna (restauracja wraz z dwiema kuchniami i zapleczem) ma zajmować ponad 35 proc. projektowanej powierzchni stajni. Mniej przeznaczono na strefę kulturalną, która obejmuje dwie sale wystawowe, oraz strefę edukacji (dwie salki spotkań i sala multimedialna). Do tego przestronny taras.

Dlaczego gastronomia wydaje się funkcją dominującą w koncepcji?

- Założenie jest takie, że obiekt powinien na siebie zarabiać, aby nie był utrzymywany w całości z budżetu gminy - słyszymy w Urzędzie Miejskim.

Założenia projektowe

To nie jest tylko projekt architektoniczny

Otwarte zostaje pytanie, czy gmina zdąży z projektem do upływu terminu składania wniosków o dotacje. Zakres zamówienia określony w zapytaniu ofertowym jest bardzo szeroki. Gmina oczekuje od projektanta przygotowania dokumentacji, która pozwoli nie tylko określić wygląd przyszłego obiektu, ale również uzyskać pozwolenie na budowę i przejść do kolejnego etapu projektowania. A przypomnijmy, że mamy do czynienia z obiektem zabytkowym, co wydłuża i komplikuje proces uzgodnień.

Projektant ma opracować dokumentację przebudowy, rozbudowy i nadbudowy zabytkowej stajni, dostosowując ją do nowej funkcji. W dokumentacji mają znaleźć się docelowe rozwiązania konstrukcyjne oraz rozwiązania dotyczące wszystkich podstawowych instalacji wewnętrznych.

Oznacza to konieczność skoordynowania pracy projektantów różnych branż - architektonicznej, konstrukcyjnej, sanitarnej, grzewczej i elektrycznej. Dokumentacja ma wskazywać m.in. sposób ogrzewania budynku, zapotrzebowanie na moc, zapotrzebowanie na wodę, rozwiązania wentylacyjne, kanalizacyjne, przeciwpożarowe czy elektryczne.

Projektant ma również przygotować zagospodarowanie terenu w zakresie niezbędnym do prawidłowego funkcjonowania stajni. Chodzi m.in. o ciągi piesze i jezdne, miejsca parkingowe, zieleń, małą architekturę, oświetlenie terenu oraz niezbędne przyłącza i sieci. Szczególnym wymaganiem jest zachowanie historycznych walorów obiektu oraz przyległej alei jesionowej.

Ekspertyza, odwierty, gastronomia i instalacje

Lista obowiązków wykonawcy jest znacznie dłuższa.

W pierwszej kolejności ma zostać wykonana ekspertyza techniczna budynku, która określi jego aktualny stan oraz możliwości przebudowy, modernizacji i adaptacji do nowej funkcji. Projektant ma także przygotować mapę do celów projektowych oraz badania geotechniczne - przewidziano minimum pięć odwiertów i sporządzenie opinii geotechnicznej.

Następnie wykonawca ma opracować koncepcję projektowanej przebudowy wraz z zagospodarowaniem terenu. Ma ona zawierać część opisową i graficzną, rzuty, elewacje, przekroje, rozwiązania komunikacyjne oraz wizualizacje 3D. Projektant ma również przedstawić proponowane materiały i urządzenia oraz przygotować wstępne oszacowanie kosztów całej inwestycji.

Kolejnym elementem będzie wielobranżowy projekt architektoniczno-budowlany, obejmujący m.in. rozwiązania architektoniczne, konstrukcyjne i instalacyjne. Dokumentacja ma uwzględniać potrzeby osób z niepełnosprawnościami oraz zawierać wszystkie niezbędne detale, opisy, wymiary, opinie i uzgodnienia wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę.

Projektant będzie musiał również przygotować wizualizacje zewnętrzne budynku wraz z jego otoczeniem.

Osobnym elementem zamówienia jest technologia części gastronomicznej. Projektant ma opracować jej opis i rozplanowanie, uwzględniając układ funkcjonalny kuchni i zaplecza, poszczególne strefy technologiczne oraz zapotrzebowanie na media. To istotne, ponieważ rozwiązania gastronomiczne będą wpływały na układ funkcjonalny całego budynku.

Dokumentacja ma zawierać także charakterystykę energetyczną obiektu oraz szczegółowe wytyczne dotyczące instalacji sanitarnych i elektrycznych. W przypadku instalacji sanitarnych projektant ma określić m.in. zapotrzebowanie na wodę użytkową, energię cieplną, sposób ogrzewania, wydajność wentylacji, wydajność hydrantów oraz sposób odprowadzania ścieków. W zakresie instalacji elektrycznych trzeba będzie uwzględnić m.in. instalację alarmową, kontrolę dostępu, natężenie oświetlenia, oświetlenie awaryjne oraz zapotrzebowanie na energię elektryczną.

Projektant będzie musiał również opracować założenia konstrukcyjne wynikające z przyjętej bryły, przeznaczenia i lokalizacji obiektu.

Konserwator, straż pożarna, sanepid i pozwolenia

Gmina oczekuje od wykonawcy nie tylko samego przygotowania dokumentacji, ale także przeprowadzenia szeregu uzgodnień.

Projekt ma zostać uzgodniony m.in. pod względem ochrony przeciwpożarowej oraz warunków higieniczno-sanitarnych. Konieczne będzie także uzgodnienie z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Co szczególnie istotne, wykonawca ma uzyskać pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków. To właśnie ta decyzja jest podstawą do późniejszego uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli okaże się to konieczne, projektant będzie musiał również przygotować operat wodnoprawny i uzyskać pozwolenie wodnoprawne. 

Do jego obowiązków należy także sporządzenie kosztorysu inwestorskiego, przedmiarów robót oraz specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót dla poszczególnych branż.

Mało czasu dla projektanta

Skala zamówienia robi wrażenie, szczególnie jeśli zestawić ją z terminem jego realizacji. Zgodnie z warunkami zapytania ofertowego koncepcja ma zostać przygotowana do 15 września, natomiast kompletna dokumentacja ma być gotowa do 30 listopada.

Oznacza to, że jeśli gminie uda się podpisać umowę jeszcze w sierpniu, projektant będzie miał niewiele ponad trzy miesiące na wykonanie całego zamówienia - w tym ekspertyzy technicznej, badań geotechnicznych, mapy, koncepcji, wielobranżowego projektu, dokumentacji zagospodarowania terenu, rozwiązań gastronomicznych, instalacyjnych i konstrukcyjnych, kosztorysów oraz szeregu uzgodnień i pozwoleń, w tym przede wszystkim konserwatora zabytków.

Radni już raz odmówili

Presja czasu jest zatem ogromna i pociąga swoje konsekwencje dla budżetu gminy, czego świadomość ma burmistrz, który już w czerwcu mówił, że to projekt nietypowy, obszerny i jednocześnie z ograniczonym terminem wykonania, co - jak podkreślał - wpływa na stawki projektantów. A mimo to nie wiadomo, co tak naprawdę gmina robiła w temacie od marca, gdy radni przeznaczyli w budżecie 120 tys. zł na projekt rewitalizacji stajni, a właściwie od grudnia 2024 roku, gdy wybrała wstępną koncepcję rewitalizacji? Przez dwa kolejne lata - 2025, 2026 - burmistrz nie proponował wprowadzenia projektu "Stajnia" do budżetu i nie wnioskował o pieniądze na dokumentację niezbędną do ubiegania się o dofinansowanie.

::news{"type":"see-also","item":"24394"}

::news{"type":"see-also","item":"22538"}

Wiemy, że dopiero w tym roku gmina ogłosiła jedno zapytanie ofertowe, bo w czerwcu burmistrz poinformował radnych, że potrzebuje więcej pieniędzy na jego przeprowadzenie.

To właśnie kwestia pieniędzy oraz opieszałości w działaniach urzędu była jednym z powodów ostrego sporu podczas czerwcowej sesji Rady Miejskiej. Radni nie zgodzili się wówczas na dodatkowe finansowanie projektu kwotą 60 tys. zł. Argumentowali, że nie chcą podejmować decyzji o przekazaniu kolejnych pieniędzy bez znajomości rzeczywistych kosztów przygotowania dokumentacji. Sugerowali, aby zamiast kolejnego zapytania ofertowego przeprowadzić przetarg.

Gmina tego rozwiązania jednak nie zastosowała. Od sesji minął kolejny miesiąc i dopiero ogłosiła drugie zapytanie ofertowe. Dlaczego nie przetarg?

- Oszacowaliśmy, że nie potrzebujemy przetargu, że zmieścimy się w wartości bezprzetargowej. I tak jest, tyle, że jest to kwota wyższa niż zarezerwowana w budżecie - mówią urzędnicy.  

Brakuje ponad 80 tys. zł, zatem nawet gdyby radni w czerwcu przekazali dodatkowe 60 tys. zł, o które wnioskował burmistrz, i tak kwota byłaby za niska i nie można by rozstrzygnąć aktualnego zapytania ofertowego.

Wszystko pod presją Funduszy Norweskich

Tempo prac nad projektem nie jest przypadkowe. Gmina Wyszków chce ubiegać się o zewnętrzne dofinansowanie rewitalizacji stajni z Funduszy Norweskich. Aby móc skutecznie aplikować o pieniądze, potrzebuje jednak odpowiedniej dokumentacji projektowej i pozwolenia na budowę przed końcem tego roku. Stąd bardzo napięty harmonogram: koncepcja do połowy września i kompletna dokumentacja do końca listopada.

Pytanie brzmi jednak, czy przy tak szerokim zakresie zamówienia i w przypadku zabytkowego obiektu realne jest wykonanie wszystkich wymaganych prac, uzgodnień i uzyskanie niezbędnych decyzji w tak krótkim czasie? Zakładając oczywiście, że Rada Miejska zwiększy wydatki na ten cel, czego już raz odmówiła.  

Rodzi się też pytanie, dlaczego gmina wcześniej nie poszukała zewnętrznego finansowania samego etapu projektowego? Na taką możliwość zwracał uwagę gminie Paweł Kraszewski, Społeczny Konserwator Zabytków w Powiecie Wyszkowskim.

::addons{"type":"facebook-encouragement"}