Spis treści

• Obrysować budynki, resztę wyłączyć
• Na rozmowy do Wód Polskich
• Komisja: trzeba uwzględnić, gmina: trzeba próbować
• Konsultacje społeczne muszą poczekać
• Czemu to ważne?

Plan ogólny gminy to nowy, uchwalany przez radę gminy akt prawa miejscowego, który obejmuje obszar gminy i zastępuje dotychczasowe studium. Określa strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, a przez to staje się punktem odniesienia zarówno dla planów miejscowych, jak i dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce to właśnie on ma przesądzać, gdzie i na jakich zasadach możliwa jest zabudowa, co bezpośrednio przekłada się na sytuację mieszkańców, właścicieli nieruchomości i inwestorów - i dlatego budzi też pytania o skalę ograniczeń oraz o swobodę planistyczną gminy. 

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy było dokumentem strategicznym: opisywało uwarunkowania oraz wyznaczało kierunki polityki przestrzennej, ale nie było aktem prawa miejscowego. W praktyce wiązało przede wszystkim organy gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, natomiast samo w sobie nie stanowiło bezpośredniej podstawy do rozstrzygania o prawach i obowiązkach właścicieli nieruchomości w drodze decyzji administracyjnych. Plan ogólny gminy ma inny charakter: jest uchwalany dla całego obszaru gminy jako akt prawa miejscowego i ma bardziej „operacyjne” znaczenie w systemie planowania – wyznacza strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne, przez co staje się dokumentem, do którego muszą się odnosić dalsze rozstrzygnięcia planistyczne i decyzje. 

Wejście w życie planu ogólnego zmienia logikę „sprawdzania”, czy i na jakich warunkach da się zrealizować inwestycję. Zamiast ogólnych kierunków ze studium, punktem odniesienia stają się ustalenia planu ogólnego jako aktu prawa miejscowego: strefa planistyczna oraz gminne standardy urbanistyczne. W praktyce oznacza to, że na etapie analizy działki (i ryzyk) większego znaczenia nabiera proste pytanie: w jakiej strefie leży teren i jakie parametry lub ograniczenia wynikają z lokalnych standardów.

Prace nad planem ogólnym gminy Wyszków napotkały właśnie na poważne trudności. Projekt dokumentu, który zgodnie z przepisami powinien zostać uchwalony do końca sierpnia, otrzymał cztery negatywne uzgodnienia i opinie od instytucji opiniujących. Negatywne stanowiska wydały dwa regionalne zarządy Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie - w Warszawie i Lublinie, Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska oraz Zarząd Województwa Mazowieckiego.

W przypadku RDOŚ i władz województwa sytuacja wydaje się stosunkowo klarowna. Instytucje wskazały konkretne zmiany, które należy wprowadzić, aby uzyskać pozytywną opinię. Ogromnym wyzwaniem dla samorządu będzie natomiast stanowisko Wód Polskich. Wskazały one na konieczność uwzględnienia obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, co oznacza ograniczenie zabudowy wynikające z przepisów prawa wodnego. Sęk w tym, że dotyczy to również terenów już zagospodarowanych na mocy obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Obrysować budynki, resztę wyłączyć

Jak wyjaśnia naczelnik Wydziału Zagospodarowania Przestrzennego i Gospodarki Nieruchomościami Agnieszka Kostrzewa, negatywne uzgodnienia Wód Polskich obejmują wybrane tereny w Kamieńczyku, Świniotopi, Gulczewie, Rybienku Leśnym wraz z osiedlem Latoszek, Deskurowie, Drogoszewie, Ślubowie, Pustych Łąkach, Rybnie i Tulewie.

- Wody Polskie mają świadomość, że są to obszary już zagospodarowane, jednak mimo to oczekują wykreślenia możliwości dalszej zabudowy w planie ogólnym - mówi.

Oddział w Lublinie idzie jeszcze dalej.

- Jest propozycja obrysowania budynków po obrysie i uznania całej reszty terenu na obszarach zalewowych za taką, na której nie da się nic innego zrobić. To jest sprawienie, że te tereny zalewowe, które są nierzadko zabudowane, to jest uczynienie ich dysfunkcyjnymi, co jest dużym utrudnieniem - przyznaje burmistrz Piotr Płochocki.

Takie stanowisko, że istniejących planów nie można automatycznie przenieść do planu ogólnego, Wody Polskie tłumaczą tym, że w wielu przypadkach plany miejscowe powstawały w oparciu o nieaktualne już mapy zagrożenia powodziowego.

Mapy te aktualizowane są przez Wody Polskie co sześć lat. Gmina Wyszków wystąpiła już o dodatkowe opracowania przedstawiające głębokość potencjalnych zalewów.

- Być może dzięki tym materiałom uda się wypracować rozwiązania pozwalające zachować większą część terenów przeznaczonych pod zabudowę - mówi naczelnik Agnieszka Kostrzewa.

Dodaje, że gmina nie chce zmieniać obowiązujących planów miejscowych.

[ZT]23696[/ZT]

Na rozmowy do Wód Polskich

Kwestia planu ogólnego była jednym z tematów ostatniej sesji Rady Miejskiej. Przewodniczący Adam Szczerba zwrócił uwagę na niepokojące sygnały płynące od mieszkańców i zapytał o możliwość bezpośrednich rozmów z Wodami Polskimi.

- Pojawia się potrzeba uzyskania rozwiązań. Jest sugestia, by delegacja radnych i urzędników pojechała na rozmowy do Wód Polskich. Kiedy taka wizyta może się odbyć? - pytał.

W naszej redakcji także interweniowali zaniepokojeni sprawą mieszkańcy, którzy uważają, że działania burmistrza w tym temacie są zbyt opieszałe.

- Słyszymy tylko, że "się nie da", a to trzeba pojechać i rozmawiać - mówi nasz Czytelnik.  

Burmistrz Piotr Płochocki przyznaje, że sprawa jest obecnie jednym z najważniejszych wyzwań stojących przed samorządem.

- To sprawa priorytetowa, ale jednocześnie bardzo trudna. Stanowisko Wód Polskich jest znacznie bardziej restrykcyjne, niż się spodziewaliśmy. Musimy się liczyć realnie z tym, że to będzie potencjalnie spory problem. Raz, że mamy spory obszar terenów zalewowych w gminie, dość różnorodny i proces uzgodnień z Wodami Polskimi nie będzie szybki i nie będzie łatwy i być może uchwalimy ten plan ogólny dużo później niż pierwotnie zakładaliśmy - powiedział na majowej sesji burmistrz.

Jak wyjaśnił, gmina zasięgnęła opinii Gminnej Komisji Architektoniczno-Urbanistycznej oraz planistów.

- Ale generalnie wnioski nie są optymistyczne, tzn. główna rada Komisji jest taka, by w jak największej mierze uznać to, co proponują Wody Polskie - przyznał Piotr Płochocki.

Komisja: trzeba uwzględnić, gmina: trzeba próbować

Urzędnicy zapewniają jednak, że nie chcą bezwarunkowo akceptować wszystkich postulatów Wód Polskich.

- Liczymy się, że będzie to trwało, ale uważamy, że trzeba próbować. Nie do końca dostosować się do tego, co chcą Wody Polskie - mówi Agnieszka Kostrzewa. - Wystąpiliśmy do Wód Polskich o przesłanie map przedstawiających głębokość zalewu, bo tam są takie ważne kwestie głębokościowe. Te mapy pozwolą nam trochę zweryfikować nasz plan. Będziemy wprowadzać zmiany, żeby jak najwięcej tych terenów uratować i przedstawimy taki plan do ponownych uzgodnień. Nie byłabym optymistką, bo to będzie trudne, ale stawiając się w sytuacji właścicieli gruntów, musimy im pomóc.

- Krążą legendy, że gdzieś w innych gminach uzgodniono plany ogólne - my to sprawdziliśmy. Wszystkie gminy, gdzie występuje podobny problem i zakres, wszędzie wygląda to podobnie. Wody Polskie są niesamowicie restrykcyjne od 2 lat - mówi burmistrz.

Urzędnicy podkreślają, że w niektórych przypadkach uzyskanie pozytywnych uzgodnień wymagało nawet trzy- lub czterokrotnego poprawiania projektu. Wiedzą, że i w Wyszkowie proces będzie długi, ale chcą spróbować wprowadzić takie zmiany, które pozwolą uratować jak największą liczbę terenów i jednocześnie spełnią wymagania instytucji uzgadniających.

Dlatego i naczelnik, i burmistrz zgodzili się z przewodniczącym Adamem Szczerbą, że wskazane byłoby spotkanie i rozmowy z przedstawicielami Wód Polskich jeszcze przed przesłaniem poprawionego projektu do ponownych uzgodnień.

- Taka delegacja nazwałbym to „persfazyjna” jest potrzebna, ale nie byłbym tu szczególnym optymistą. Musimy mieć od razu wypracowany pakiet pewnych realnych propozycji i być trochę umiarkowanymi optymistami. Tak wynika z głosów ekspertów z naszej komisji i planistów - mówi Piotr Płochocki.

Konsultacje społeczne muszą poczekać

Na obecnym etapie gmina nie może skierować nieuzgodnionego projektu planu ogólnego do konsultacji społecznych. Aktualnie czeka na dodatkowe mapy z Wód Polskich, aby przeanalizować je, wprowadzić zmiany do projektu i ponownie przesłać dokument do uzgodnień. Wody Polskie mają 14 dni na uzgodnienie poprawionej wersji planu. Dopiero wtedy możliwe będzie kontynuowanie procedury planistycznej.

Temat planu ogólnego ma wrócić na kolejnej sesji Rady Miejskiej, gdy samorząd będzie dysponował większą liczbą informacji dotyczących koniecznych zmian w projekcie.

Każdy mieszkaniec może natomiast już dziś zapoznać się z aktualnym projektem planu ogólnego i sprawdzić przyszły status swojej nieruchomości. Informacje dostępne są na portalu gminy Wyszków PROJEKT PLANU OGÓLNEGO 

Czemu to ważne?

Wejście w życie planu ogólnego nie unieważnia obowiązujących planów miejscowych. Zmienia się natomiast otoczenie dla uchwalania nowych planów i zmian planów: od dnia utraty mocy studium w danej gminie uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany jest co do zasady możliwe tylko wtedy, gdy obowiązuje już plan ogólny (z wyjątkami, m.in. gdy procedura planu była odpowiednio zaawansowana przed utratą mocy studium albo gdy plan dotyczy wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego). Bez planu ogólnego nie będzie także możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy tzw. WZ.