24 marca wojewoda mazowiecki wydał rozstrzygnięcie nadzorcze w sprawie uchylenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wyszków. Jego decyzja oznacza, że objęte zmianą studium tereny rolne przy ul. Pułtuskiej nadal pozostaną rolnymi i nie będzie można na nich niczego pobudować. Przypomnijmy, że zmiana była dokonywana na wniosek dewelopera, który chciał tam rozbudować osiedle wielorodzinne. Wojewoda zarzucił uchwale szereg uchybień.
- W wyniku dokonanej analizy prawnej stwierdzono istotne naruszenie zasad sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - czytamy w rozstrzygnięciu wojewody.
Zdaniem wojewody, gmina Wyszków w żaden sposób nie wykazała zasadności wyznaczania nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową, gdyż nie poprzedziła swojej decyzji wystarczającą analizą aktualnych danych, opierając się jedynie na archiwalnych liczbach i wartościach (czasem sprzed nawet blisko dziesięciu lat, tzn. z okresu poprzedzającego uchwalenie studium, które teraz zmieniała), w dodatku nie uwzględniając zmian, mających wpływ na bilans terenów pod zabudowę, które wcześniej wprowadziła nowelizacjami kolejnych planów zagospodarowania przestrzennego. Mało tego, wojewoda wprost zarzuca, że dla uzasadnienia potrzeby wprowadzenia na terenie gminy nowych obszarów pod zabudowę mieszkaniową, burmistrz zawyżył analizowane parametry.
Czytaj także: Wojewoda unieważnił zmianę studium
O sprawę dotytywali na ostatniej sesji radni opozycji.
- Analizujemy rozstrzygnięcie, analizuje to planista. Będzie robił nowe wyliczenia, zrobi bilans, skorygujemy bilans zgodnie z uwagami wojewody, ponowimy procedury, które są wymagane i wtedy będziemy chcieli przedstawić państwu ponownie taki projekt. Procedura nie będzie od nowa, natomiast zobaczymy, co nam wyjdzie z bilansu takiego, jak życzy sobie wojewoda i wtedy będziemy wiedzieć jaki jest zakres - czy to będzie wymagało ponownych uzgodnień, czy tylko wyłożenia - odpowiedziała Agnieszka Kostrzewa, naczelnik wydziału zagospodarowania przestrzennego w gminie Wyszków.
- Jaki jest poniesiony do tej pory koszt? - pytał radny Adam Szczerba.
- Umowa została zawarta na kwotę 25 tys. zł. Dotychczas zapłaciliśmy 17 tys. 500 zł, więc zostało nam 7 tys. 500 zł do zapłaty, z tym, że w umowie mamy też karę 10%, którą obciążymy osobę wykonującą studium. Możemy w tym momencie zakończyć, mamy rozstrzygnięcie, możemy zakończyć i wtedy obciążyć pana (planistę) 10%, a możemy też właśnie poprawić procedurę i to jest w ramach tej samej umowy, To nie będą dodatkowe koszty - mówiła naczelnik.
Odniosła się też do licznych uwag wojewody do unieważnionej uchwały w sprawie zmiany studium.
- Tereny przeznaczone w studium w 2016 roku pod zabudowę podlegały wyliczeniom bilansu i są ustalone zgodnie z jego wyliczeniami. Studium wskazuje możliwe tereny do zabudowy. Na tych terenach mogą być wyznaczane w planach miejscowych tereny inwestycyjne. Miejscowe plany uchwalone przed i po 2016 roku zawierają się w terenach wyznaczonych w studium a tym samym nie powiekszają terenów objętych bilansem. Plany miejscowe nie dodają dodatkowych terenów ponad tereny wyznaczone w studium, gdyż - jak wiemy - plany miejscowe muszą być zgodne ze studium. Na terenie gminy Wyszków nie zachodzą sytuacje, gdzie tereny budowlane wyznaczone w planach wykraczają poza tereny wyznaczone w studium z 2016 roku. Wyliczenia bilansu narzucają limit terenów możliwych do przeznaczenia pod zabudowę w studium. W 2016 roku limit ten został ustalony i przeniesiony w formie graficznej na rysunek studium. Oznacza to, że w ramach tych granic można sytuowac zabudowę w oparciu o sporządzone miejscowe plany zagospodarowania. Natomiast nowe tereny inwestycyjne wprowadzono na mocy art. 10 ust. 7 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi o niepewności procesów rozwojowych. I tutaj (w zmianie studium) do obliczeń wykorzystano zwiększenie wskaźnika niepewności procesów rozwojowych z 20 do 30%. Na to pozwala ustawa. Zwiększenie tego wskaźnika umozliwiło nam zwiększenie nowych terenów pod zabudowę. W wyniku tego działania powstała nam przestrzeń o wartości 10%, w ramach której mieszczą się nowe tereny inwestycyjne wyznaczone w obecnej zmainie studium, co zostało przedstawione w wyliczeniach. Zmieniając obecne studium, dodajemy tereny w oparciu o wyżej wymieniony zapis ustawy, które mogą być przeznaczone pod zabudowę i to tylko dla tych terenów skorygowano bilans. Należy zwrócić uwagę na fakt, że około 50% powierzchni naszej gminy ze względu na uwarunkowania środowiskowe stanowią tereny niezabudowane. Są to w wiekszośći tereny przeznaczone pod lasy, tereny zieleni nieurządzonej, nieużytkiłąki, tereny doliny rzek, tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz obszary szczególnego zagrożenia powodzią, których mamy dość dużo. Obszar objęty zmianą studium to jeden z niewielu terenów rolnych w granicach administracyjnych naszego miasta. Jedyny znajdujący się na wschód od obwodnicy Wyszkowa, tym samym sąsiadujący z centrym miasta. Teren objęty zmianą studium charakteryzuje się presją urbanistyczną. Wpływ na to mają głownie: zagospodarowanie terenów sąsiednich, tj. zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, połączenie komunikacyjne i bliskość centrum Wyszkowa. Przejawia się to przez skierowanie do gminy zapytań inwestorów dotyczących możliwości zagospodarowania terenu w tym rejonie i składane wnioski na opracowanie planu zagospodarowania z przeznaczeniem terenów pod zabudowę mieszkaniową. To, że bezpośrednio inwestor wskazał nam tereny przeznaczone pod zabudowę, wskazuje na to, że tereny te w najbliższym czasie miały być zagospodarowane. osoby, które składają wnioski i zapytania mają zazwyczaj sprecyzowany plan inwestycyjny i zwykle w niedługim czasie ten teren zostaje zabudowany. Wzięliśmy tez pod uwagę to, że w związku z takim realnym problemem mieszkaniowym, jaki pojawił się w związku z napływem ludności ukraińskiej, gmina Wyszków potrzebuje nowych terenów zabudowy mieszkaniowej. Osoby te kupują, wynajmują mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. W latach 2022-2023 w gminie Wyszków nadaliśmy około 1900 numerów PESEL, więc tak szacujemy, że conajmniej połowa z tych osób, czyli jakieś 950 osób, osiedliła się na terenie naszej gminy. Należy stwierdzić, że populacja naszej gminy w krótkim czasie zwiększyła się o 2,5%.
Czytaj także: Powiększyć teren pod cmentarz, a przy okazji pod bloki
Czytaj także: Mamy rezerwy terenów na lata. Dlaczego burmistrz i radni chcą zmieniać studium zagospodarowania gminy?
Czytaj także: Zmiana studium dla wybranych
Czytaj także: Deweloperowi się nie odmawia, mieszkańcom tak
Czytaj także: Większy cmentarz czy więcej bloków? Co jest priorytetem?
Czytaj także: Zabezpieczyć mieszkańców przed studium
Czytaj także: Uwagi mieszkańców nie zostały uwzględnione
Czytaj także: Deweloper i lex deweloper, czyli kulisy zmiany studium zagospodarowania gminy Wyszków
Czytaj także: Studium pod więcej bloków uchwalone
