O tej sprawie na przestrzeni ostatnich miesięcy pisaliśmy bardzo często. 21 lutego znalazła ona swój epilog na sesji Rady Miejskiej. Radni - na wniosek burmistrza Grzegorza Nowosielskiego - dokonali zmiany studium warunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wyszków. Nie jest to jednak zmiana kompleksowa, obejmująca cały obszar gminy, a fragmentaryczna, odnosząca się do około 10 hektarów terenów rolnych wzdłuż ul. Pułtuskiej - w sąsiedztwie cmentarza miejskiego. Na wniosek spółki ISBUD z Pułtuska radni dokonali tam przekształcenia około 7 hektarów rolnych w obszar przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, jedno- i wielorodzinną. Przy okazji zdecydowali o powiększeniu cmentarza.
Czytaj także: Powiększyć teren pod cmentarz, a przy okazji pod bloki
Czytaj także: Mamy rezerwy terenów na lata. Dlaczego burmistrz i radni chcą zmieniać studium zagospodarowania gminy?
Uchwalenie tej zmiany studium poprzedzone było procedurą, w której gmina dokonała szeregu uzgodnień i przeprowadziła dwukrotnie konsultacje społeczne. Cóż z tego, skoro na końcu żadna z ostatnio złożonych przez mieszkańców jedenastu uwag nie została przez burmistrza uwzględniona. A uwagi dotyczyły m.in.
- pozostawienia na każde 10.000 m2 powierzchni przeznaczonej pod zabudowę 1.200 m2 terenów zieleni parkowej, urządzonej
- obniżenia maksymalnej wysokości zabudowy wielorodzinnej do 18 m, pozostałej zabudowy do 8 m
- realizacji zabezpieczeń przeciwhałasowych w postaci pasa zieleni izolacyjnej, ekranów akustycznych
- wprowadzenia wymogu powierzchnii biologicznie czynnej dla każdej działki inwestycyjnej nie mniejszej niż 50%
- umieszczenia terenów zielonych w sąsiedztwie cmentarza np. szerokość 20 m pod nasadzenia drzew w celu osłonięcia nekropolii od zabudowy mieszkaniowej
- zapewnienie pasa ochronnego o szerokości minimum 30 metrów na całej linii zabudowań wielorodzinnych (pas zieleni izolacyjnej zagospodarowany w postaci skweru z nasadzeniami wysokich drzew) oddzielającego działki z zabudową jednorodzinną od działek, na których powstanie zabudowa wielorodzinna.
Jak widać, uwagi sprowadzały się głównie do tego, by w jak największym stopniu mieszkającym już na tym terenie oraz przyszłym właścicielom domów jednorodzinnych złagodzić sąsiedztwo cmentarza oraz dużego osiedla bloków. Takie postulaty przewijały się także podczas dyskusji publicznych, na których mieszkańcy podkreślali, że gdy kupowali swoje działki, urzędnicy gminy Wyszków zapewniali ich, że tereny w sąsiedztwie nie będą przekształcane. Tymczasem teraz za płotem "wyrośnie" im blokowisko. Radni koalicji burmistrza Nowosielskiego nie uczestniczyli jednak w dyskusjach publicznych, aby wysłuchać głosu mieszkańców. Teraz na wniosek burmistrza odrzucili za to wszystkie zgłoszone ostatnio przez mieszkańców uwagi.
- Gdyby zostały uwzględnione, byłoby kolejne wyłożenie projektu studium i to dałoby kolejny element do dyskusji i spowodowałoby, że tę od początku dyskutowaną uchwałę, według mnie kontrowersyjną, rzucamy przed końcem kadencji, a nic by się nie stało, gdyby nowa Rada mogła się nad tym pochylić i przeanalizować - mówił radny Adam Szczerba.
- Wniosek wpłynął w 2022 roku, były dwa wyłożenia i w tej chwili jest decyzja o studium, a dopiero kolejnym etapem będzie plan zagospodarowania. Nikt nie pokusi się o stwierdzenie, że gmina gna z tym projektem. Nieszczęśliwie się stało, że pod koniec kadencji to procedujemy, ale ja do ostatniego dnia pracy tutaj będę pobierał pensję i nie mówię, że tylko łatwe i proste decyzje będę podejmować. Proponuję przyjąć tę uchwałę - zwrócił się do radnych burmistrz.
Przypomnijmy, wniosek o zmianę studium od firmy ISBUD wpłynął w sierpniu 2022 roku, a już na najbliższej sesji, we wrześniu 2022 roku, został przedstawiony do uchwalenia radnym. Mieszkańcy okolicznych sołectw nie doczekali się takiej decyzji radnych o przekształceniu ziemi rolnej od 15-20 lat.
Czytaj także: Zmiana studium dla wybranych
Czytaj także: Deweloperowi się nie odmawia, mieszkańcom tak
Do słów Adama Szczerby odniosła się naczelnik wydziału zagospodarowania przestrzennego.
- W pierwszym wyłożeniu wpłynęły trzy uwagi, które burmistrz częściowo uwzględnił. Przecież zmniejszyliśmy wysokość zabudowy z 27 na 20 metrów, zwiększono powierzchnię biologicznie czynną dla zabudowy mieszkaniowo-usługowej miejskiej z 20 do 25% i 30 do 40 % dla zabudowy wiejskiej. Studium wyznacza ogólne kierunki, a w planie miejscowym doprecyzowuje się szczegóły. Nie jest możliwe wprowadzenie pasa ochronnego zieleni między zabudową jednorodzinną a wielorodzinną, bo nie wiadomo, gdzie będą wprowadzone. Przy procedowaniu planu jest wiele możliwości oddzielenia zabudowy jedno- od wielorodzinnej, mieszkań od cmentarza, poprzez szpalery drzew, wprowadzenie parkingów. Te argumenty spowodowały, ze uwagi do drugiego wyłożenia będą stanowiły wytyczne do zmiany planów zagospodarowania i nie mogą być uwzględnione przy rozpatrywaniu uwag do studium. Termin uchwalenia studium wynika z procedury planistycznej. Nie było podstaw, aby nie przedstawiać projektu uchwały na najbliższej sesji, bo nowa Rada mogłaby nam zarzucić bezczynność - tłumaczyła Agnieszka Kostrzewa.
W dyskusję włączył się autor projektu zmiany studium:
- Były uwagi w drugim wyłożeniu, aby wprowadzić 20-metrowy pas zieleni oddzielający cmentarz od zabudowy mieszkaniowej. Nie zostały one uwzględnione, bo pas ten znajdowałby się na dwóch, trzech działkach osób prywatnych, które znajdują się w sąsiedztwie cmentarza i te osoby poniosłyby obciążenie tym pasem zieleni. Pas zieleni okalalać by musiał cały ten teren, czyli mówimy o 60 metrach. De facto trzeba by przeznaczyć ze 100 metrów z terenu planowanego na zabudowę wielorodzinną, aby okalać ten teren pasem zieleni izolacyjnej. Tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej i cmentarza - ich granice w studium są elastyczne, studium na to pozwala. Nie jest powiedziane, ile metrów można przesunąć granice, należy je uszczegółowić w MPZP. Dopuszcza się ponadto wymienność funkcji mieszkaniowej na usługową i odwrotnie. Można stworzyć kilka koncepcji zagospodarowania tego terenu, my na dziś nie mamy na to koncepcji. Pasy zieleni mogłyby utrudnić prace przy sporządzaniu planu miejscowego, dlatego te uwagi nie zostały uwzględnione - tłumaczył.
- To, że uwagi nie zostały uwzględnione, to nie jest kwestia formalna, merytoryczna, że np. ktoś napisał uwagę dotyczącą złego terenu, tylko są to decyzje na zasadzie, że dany zapis będzie ograniczał pewien teren, ktoś miałby ograniczony dostęp do tych działek. Czyli nie ma przeszkód formalnych? - dopytywał radny Sczczerba. - Trzeba tak zaprojektować ten teren, aby zrównoważyć interes dewelopera i mieszkańców. To będzie z niekorzyścią dla wszystkich.
- Chodzi też o skalę 1:10000, w jakiej sporządzane jest studium i nie ma możliwości, żeby precyzyjnie określić zieloną kreskę, gdzie na dziś nie wiemy, gdzie będzie granica między zabudową jedno- i wielorodzinną. Na wyłożeniu planu ustalimy, gdzie granica będzie przebiegała i jak oddzielić jedną zabudowę od drugiej - odpowiadała Agnieszka Kostrzewa.
- Jeśli mówimy, że nie możemy wyznaczyć w planie jakiegoś określonego pasa zieleni 10-20 metrów, ale w tym samym studium wydzielamy konkretne tereny np. pod zabudowę, to rozumiem, że można wyznaczyć w studium teren pasa zieleni, który będzie dopracowany w planie, ale już teraz w studium mógłby się zawrzeć. Druga rzecz dotyczyła wysokości zabudowy usługowej na pasie wyznaczonym pod usługi - idea była taka, że ograniczyć, aby stopniować wysokość: cmentarz, zieleń, niskie choć i tak 8-metrowe budynki usługowe i dopiero wyższe budynki. Na to też nie ma państwa zgody a można taki zapis w studium wprowadzić - polemizował radny opozycji.
- Na dyskusji już planista informował, że jeśli chodzi o pas zieleni, nie powinny być wprowadzane na etapie studium. Mamy plany np. przy ul. Szpitalnej, gdzie jest wprowadzony pas zieleni mimo, że nie było tego w studium. Jest tam oddzielnie zabudowy jedno- od wielorodzinnej. To jest dokładnie to, co planujemy tutaj. To że wpłynęły uwagi, posłuży nam do tworzenia projektu planu zagospodarowania, bo projekt planu będzie zakładał oddzielenie takiej zabudowy. Wszelkie doprecyzowanie w studium może przysporzyć problemu przy tworzeniu planu, bo są różne warianty - cmentarz możemy oddzielić parkingiem, drogą, pasem usług, i nie powinniśmy wprowadzać takiego zapisu do studium, bo może nam zaszkodzić przy tworzeniu planu miejscowego - dodała Agnieszka Kostrzewa, wspierana przez autora projektu studium.
Radny Szczerba nie ustępował:
- Studium i podejście do niego było od początku kwestionowane, bo mówiono, że przeznaczone jest pod teren cmentarza a powód, dla którego to procedujemy jest inna i przyszła rada - jeśli wniosek jest zasadny i miałby przejść - to nikt nie będzie nikogo obwiniał za opieszałość, a pochwali za wnikliwe przenalizowanie tematu. A w kontekście ustawy "lex deweloper" to dodatkowe ograniczenie, bo gdyby chciał skorzystać z tej ustawy nie musi czekać na plan zagospodarowania - mówił.
Czytaj także: Deweloper i lex deweloper, czyli kulisy zmiany studium zagospodarowania gminy Wyszków
Radny Osik - także nawiązując do naszej publikacji, w której ujawniliśmy, że firma ISBUD chciała przed zmianą studium uzyskać zgodę na realizację osiedla w ramach tzw. lex deweloper, czyli z pominięciem zapisów studium i planu zagospodarowania, zapytał z kolei:
- Czy gminna komisja architektoniczno-urbanistyczna rozpatrywała wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej?
- Gminna komisja zajmowała się projektem takiego wniosku, czyli tylko projekt był omawiany. Stanowisko było negatywne. Wniosek nie został złożony, bo inwestor (ISBUD) nie wystąpił po tej opinii do nas z wnioskiem - odpowiadała Agnieszka Kostrzewa.
Swoje zdanie wyraził burmistrz Nowosielski:
- Od wielu lat niezmiennie moje stanowisko nie jest pozytywne wobec tej ustawy (lex deweloper - red.). Jest ona krzywdzącym samorządy aktem prawny. W momencie, gdy wpływały takie wnioski, byłem przeciwny i w tym przypadku negatywne stanowisko bym radnym przedstawił - zapewniał.
Głos w dyskusji zabrała również przewodnicząca Rady Miejskiej.
- Zajrzałam sobie do gazety samorządowej i tu jest taka mądrość, że "uszczegółowienie planu nie powinno mieć miejsca w studium, bo doszłoby do wypaczenia tego procesu". Przyjdzie na to czas, że my może uwzględnimy część tych uwag przy tworzeniu planu - stwierdziła Elżbieta Piórkowska.
- My jesteśmy na początku drogi a nie na końcu. Decyzję podejmuje Rada, która będzie głosowała nad zapisami planu. Pytanie, czy nie zastanowić się, aby na cmentarzu taka zieleń powstała albo częściowo na cmentarzu? Te uwagi naprawdę są cenne. Niektóre nie są odkrywcze bo pojawiłoby się to w planie, ale właśnie - na etapie panu a nie studium - dodał burmistrz.
- To wywrócenie idei zmiany studium, bo cmentarz miał być powiększany a nie ograniczany pasem zieleni - zauważył jednak radny Szczerba.
- Sadziliśmy drzewa i krzewy na cmentarzu, zabrały jakąś część powierzchni cmentarza, więc tam zieleń się pojawia. Jeżeli część z tej zieleni umieścimy na cmentarzu, to robimy to na własnym gruncie i nie musimy wykupywać gruntu i mamy całą obsługę - dostęp do wody, do serwisu. To sporo tańsze i bardziej efektywne, ale nie chcę tego dziś przesądzać - zakończył Grzegorz Nowosielski.
Radni przeszli do głosowania, w którym większość opowiedziała się za zmianą zapisów studium. "Za" głosowali nawet ci radni, którzy jeszcze sześć dni wcześniej na posiedzeniu komisji wstrzymali się od głosu. Zmainę studium poparli: Jan Abramczyk, Radosław Biernacki, Mariola Brzezińska, Dariusz Glinka, Bogdan Kuchta, Danuta Kukwa, Czesław Lach, Mirosław Powierza, Elżbieta Piórkowska, Wojciech Rojek, Mateusz Śniadała, Paweł Turek, Marek Tauter, Grzegorz Wyszyński, Eugeniusz Zaremba. Przeciwko zmianie studium zagłosowali: Monika Bieżuńska, Adam Szczerba, Bogdan Osik, Piotr Pokraśniewicz. Od głosu wstrzymał się Waldemar Paradowski.
Czytaj także: Większy cmentarz czy więcej bloków? Co jest priorytetem?
Czytaj także: Zabezpieczyć mieszkańców przed studium
Czytaj także: "Wycisnąć" jak najwięcej. Pierwszy w Wyszkowie wniosek o bloki w ramach "lex deweloper"
