29 sierpnia w Urzędzie Miejskim odbyła się dyskusja publiczna nad przyjętymi rozwiązaniami dla studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wyszków. Gmina chce w części zmienić ten strategiczny dokument. Głównym powodem - zdaniem burmistrza i urzędników - jest potrzeba powiększenia cmentarza miejskiego przy ul. Pułtuskiej. Drugim powodem jest wniosek złożony przez prywatnego dewelopera, spółkę Isbud, o przekształcenie terenów rolnych w budowlane i wyznaczenie nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Obszar objęty zmianą zajmuje około 13 hektarów: od wschodu ogranicza go ul. Pułtuska, od północy - ul. Telimeny, od zachodu obwodnica śródmiejska i od południa granica jest nieregularna połozona ok. 150 - 200 metrów od cmentarza. W nowym studium cmentarz ma zostać powiększony w kierunku zachodnim, o obszar ponad 3 hektarów. Wokół cmentarza zaplanowano 50-metrowy pas przeznaczony pod usługi (m.in. związane z handlem przycmentarnym, z wyłączeniem obrotu żywnością), a dalej wyznaczono teren zabudowy mieszkaniowej miejskiej (jedno- i wielorodzinnej) i mieszkaniowo-usługowej.
3 hektary pod cmentarz, 7 hektarów pod "mieszkaniówkę"
- Aktualnie w tym miejscu jest rola, ale po sąsiedzku jest zabudowa mieszkaniowo-usługowa miejska. To kontynuacja przeznaczenia terenów sąsiednich - tłumaczył autor nowego studium.
Przeznaczona w nowym studium powierzchnia pod usługi liczy około 3-4 hektary, a pod zabudowę mieszkaniową około 7 hektarów. Przy czym nie wskazano dokładnie, jaką powierzchnię z tego można będzie wykorzystać pod zabudowę jednorodzinną, a jaką pod wielorodzinną, czyli bloki. To doprecyzować ma plan zagospodarowania na późniejszym etapie. Wiadomo natomiast, jakie parametry zabudowy proponuje urząd dla tego terenu: na obszarze usług - maksymalnie do 12 metrów wysokości, a na obszarze zabudowy mieszkaniowej - do 27 metrów (osiem kondygnacji). Minimalna powierzchnia biologicznie czynna została określona na poziomie 20%.
- Jeśli cmentarz jest priorytetem, to czemu mniejszy teren jest przeznaczany pod cmentarz niż pod zabudowę mieszkaniową - zauważyła uczestniczka dyskusji, Agnieszka Jabaij.
Czy to nie przesada?
Zaproponowane przez gminę zapisy w nowym studium zaniepokoiły uczestników dyskusji, którzy przedstawili szereg argumentów przeciwko dopuszczeniu takiej intensyfikacji zabudowy na tym terenie.
- Dopuściliście taką możliwość, że w zabudowie jednorodzinnej będzie zabudowa wielorodzinna i usługi - zauważyła Małgorzata Bajowska .
- Od ul. Żytniej jest zabudowa jednorodzinna i nagle pojawi się agresywna, intensywna zabudowa wielorodzinna z blokami o dopuszczalnej wysokości do ośmiu kondygnacji - zaznaczył Jarosław Szczerba i pytał autora studium. - Czy Panu, jako urbaniście, to się nie "gryzie"? Czy logiczny plan przestrzeni nie powinien doprecyzować te parametry - ile zabudowy jednorodzinnej, ile wielorodzinnej, i wprowadzić stopniowanie wysokości zabudowy? Chodzi o to, by dostosować przestrzeń, bo mieszkańcy domów jednorodzinnych boją się tej wysokiej zabudowy.
- Zawsze wyśrubowujemy te maksymalne parametry - chodzi o powierzchnię biologicznie czynną. Studium jest dobrym momentem, żeby wyważyć interes wnioskodawcy (dewelopera - red.), który ma teren rolny, a zyska wielorodzinny i interes mieszkańców domów i miasta. Czy słusznym jest, że wpisujemy te osiem kondygnacji? - dopytywała Małgorzata Bajowska.
- Obecne bloki na osiedlu przy cmentarzu mają wysokość 22 metrów, a więc my tu znów wchodzimy wyżej o 5 metrów - zauważyła Agnieszka Jabaij.
- Czy to nie jest przesada? Czy nie powinno to być w nawiązaniu do istniejącej zabudowy? - dopytywał Jarosław Szczerba.
- Osiem kondygnacji to spory przeskok w stosunku zwłaszcza do istniejącej zabudowy jednorodzinnej - przyznał autor studium, ale jednocześnie wskazał na gminę Wyszków, jako zamawiającego plan, jako autora tego pomysłu.
Dobry moment, aby ograniczyć
W dyskusji uczestniczyli przedstawiciele firmy Isbud, którzy przypomnieli, że to miejscowy plan zagospodarowania w szczegółach określi, ile ostatecznie będzie kondygnacji dopuszczonych na tym terenie.
- Na podstawie studium niczego się nie wybuduje. Dopiero plan zagospodarowania przestrzennego określi wysokości i inne parametry. Żaden z naszych budynków przy ul. Pułtuskiej nie ma ośmiu kondygnacji. My budujemy budynki pięciokondygnacyjne - dodali.
- Rozmawia Pan z osobami, które mają już doświadczenie z uchwalania planów w gminie Wyszków, chodzą na wyłożenia planów, na dyskusje i to doświadczenie pokazuje, że inwestor wnioskuje zawsze o najwyższe parametry. Studium to moment, aby ograniczyć zapisy na tym etapie, aby zabezpieczyć interesy mieszkańców. Państwo i tak zyskujecie bardzo dużo - odpowiadała Małgorzata Bajowska.
Jarosław Szczerba także postulował, aby zapisami w studium ograniczyć możliwość tak intensywnej zabudowy.
- Nie ma żadnego zapisu o wprowadzeniu np. zieleni wspólnej, ogólnodostępnej, bo powierzchnia biologicznie czynna dotyczy nieruchomości zabudowanych. Może nie iść w maksymalną zabudowę tylko pogodzić interes mieszkańców domów jednorodzinnych, inwestora, zarządcy cmentarza i pogodzić walory przyrodnicze i warunki egzystencji? - proponował.
Poparła go Małgorzata Bajowska:
- Pierwszy raz w życiu widzę, że ktoś chce robić taką rewoltę dla takiego wycinka. Studium jest ogromnym dokumentem, obejmującym duży obszar, a Państwo wzięliście na warsztat mały teren, dlatego my domagamy się zadbania o takie zapisy, jak chociażby minimum zieleni - postulowała.
Spółki wybudują sieci
Z sali padło też pytanie o wydolność miejskich sieci - ciepłowniczej, wodociągowej, aby przyłączyć planowane duże osiedle wielorodzinne.
- Czy spółki miejskie są przygotowane na konieczność rozbudowy sieci, a miasto na budowę nowych dróg, bo wyznaczenie tak dużych obszarów pod zabudowę mieszkaniową wiąże się z koniecznością powstania nowych ciągów komunikayjnych? - zapytaliśmy.
- Inwestor (deweloper - red.) może dofinansować taką budowę... - próbowała tłumaczyć Agnieszka Kostrzewa.
Ile takich przypadków dofinansowania inwestycji przez deweloperów było do tej pory w gminie Wyszków? - zadaliśmy pytanie.
- Od czasu, gdy jestem naczelnikiem, nie miałam takiej sytuacji - przyznała Agnieszka Kostrzewa. I dodała: - Oczywiście zdajemy sobie sprawę z kosztów. Były rozmowy ze spółkami i była decyzja, że podejmujemy taką zmianę, dlatego, że doprowadzając sieci, obsłużymy bardzo duży teren, większą ilość mieszkańców ponieważ będą to bloki a nie domy jednorodzinne, gdzie bezpośrednio do każdego budynku trzeba by doprowadzić sieć. Budowa sieci będzie na koszt miasta.
Bez aktualnej analizy
Jak decyzja o zmianie studium i odrolnieniu dużych powierzchni wzdłuż ul. Pułtuskiej ma się do uchwały z maja 2020 roku o aktualności studium oraz planów zagospodarowania. Czytamy w niej m.in.: "Gmina Wyszków ma wystarczającą ilość terenów budowalnych, które są w stanie zapewnić prognozowane potrzeby rozwojowe na najbliższe 30 lat. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nowe tereny budowalne mogą być wyznaczane tylko w obszarach o zwartej wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej". Czy w związku z tym uchwała o przystąpieniu do zmiany studium w zakresie przekształcenia terenów rolnych w mieszkaniowe jest zgodne z uchwałą Rady Miejskiej z 2020 roku? Zdaniem Agnieszki Kostrzewy - tak.
- Analiza aktualności studium była w 2020 roku, a okazało się, że zapotrzebowanie na tereny pod zabudowę wielorodzinną jest. Tłumaczyłam wielokrotnie, w jakim tempie sprzedają się mieszkania i dlatego zdecydowaliśmy, że możemy taką uchwałę (o zmianie studium) podjąć. Pomimo, że tam był zapis, że mamy wystarczającą ilość terenów pod budownictwo mieszkaniowe, uważam, że nie jest wystarczająco - odpowiadała pani naczelnik.
- A co się zmieniło? Czy znacząco przybyło mieszkańców gminy? - dopytywaliśmy.
- Bloki się cały czas budują, tempo sprzedaży mieszkań, świadczy o tym, że jest na to zapotrzebowanie - wyjaśniła Agnieszka Kostrzewa.
- Czy była wykonana ponowna analiza aktualności studium i planów? - dopytywała Małgorzata Bajowska.
- Nie mieliśmy takiej analizy - padła odpowiedź.
Na zagrożenia w takim stanie rzeczy wskazywał Jarosław Szczerba:
- Państwo kupią po 40 zł działkę - zwrócił się do przedstawicieli dewelopera - a my jako miasto wydamy 10 mln zł na kanalizację, oczyszczalnię, być może trzeba będzie nową stację uzdatniania wody wybudować, nie mówiąc o drogach i zapłacie za te drogi (wywłaszczenia gruntów pod budowę dróg - red.). To kolosalny problem budżetowy. Jeśli chodzi tylko o to, żeby deweloper sprzedał, to miasto do tego dopłaca - mówił.
Koszty dla miasta
Do dyskusji włączył sę Piotr Płochocki:
- Nie wynika z tego absolutnie żaden rozwój miasta. Dla miasta generuje to tylko koszty. Miasto nie robi analiz, jaką pojemność ma szkoła, przychodnia zdrowia... Nadal nie usłyszałem żadnych merytorycznych argumentów za utrzymaniem zapisu o zabudowie do wysokości 27 metrów. Inwestor mówi, że buduje bloki o pięciu kondygnacjach, mieszkańcy podają szereg rozsądnych argumentów, a my nadal nie wiemy, dlaczego ta wysokość ma zostać utrzymana. To nie jest poważna dyskusja. Dostajemy taki parawan, że chcemy powiększyć cmentarz, powiększamy go o trzy hektary, a dla inwestora przekształcamy siedem hektarów. Ditychczasowy cmentarz przez 30 lat zapełnił się w 30%. Zatem powodów do zmiany studium pod egidą powiększenia cmentarza absolutnie nie ma - mówił.
- Niezbyt konieczne wydaje mi się powiększenie tego cmentarza - potwierdził Jarosław Szczerba.
Radny Bogdan Osik przytoczył potwierdzające to dane: cmentarz miejski istnieje od 1992 roku (31 lat), ma powierzchnię 8 hektarów, a tylko 2 hektary, czyli 27%, zajętych jest pod groby.
- Jest sporządzana koncepcja zagospodarowania cmentarza, jest zaplanowane kolumbarium. Ale chcemy też zamknąć cały ten kwartał od cmentarza w kierunku ul. Żytniej zabudową mieszkaniową - odpowiadała naczelnik Agnieszka Kostrzewa.
Uwagi do projektu studium można składać na piśmie do burmistrza Wyszkowa w terminie do 22 września.
Czytaj także: Mamy rezerwy terenów na lata. Dlaczego burmistrz i radni chcą zmieniać studium zagospodarowania gminy?
Czytaj także: Deweloperowi się nie odmawia, mieszkańcom tak
Czytaj także: Zmiana studium dla wybranych
