Budowa bloków to - jak można wnioskować po ostatnich decyzjach - pomysł władz miejskich na "rozwój" Wyszkowa. Na jednej tylko sesji - na wniosek burmistrza - radni wyrazili zgodę na sprzedaż ostatniej gminnej działki przy ul. Szpitalnej pod budownictwo wielorodzinne i - na wniosek burmistrza oraz firmy Isbud Development - zdecydowali o rozpoczęciu procedury m.in. przeznaczenia kolejnych hektarów pod bloki wzdłuż ul. Pułtuskiej.
- Tylko złośliwi mogą nam zarzucić, że chodzi o otwartość na deweloperów a nie na mieszkańców. Budownictwo wielorodzinne to mocne koło zamachowe naszej gospodarki, naszego rozwoju - przekonywał Grzegorz Nowosielski.
Cmentarz "zajęty" w 27%
29 września Rada Miejska zdecydowała o przystąpieniu do procedury zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wyszków, czyli najważniejszego, strategicznego dokumentu planistycznego w gminie. Nie będzie to jednak zmiana studium kompleksowa, obejmująca teren całej gminy i zbierająca wnioski właścicieli nieruchomości na całym jej obszarze. Zmiana będzie, można powiedzieć, cząstkowa i obejmująca rejon wzdłuż ulicy Pułtuskiej, okalający cmentarz miejski i ciągnący się w kierunku Olszanki. Kilkanaście hektarów terenów rolnych między ul. Pułtuską a Żytnią. Co takiego zadecydowało o potrzebie zmiany studium a w dalszej kolejności planów zagospodarowania dla tego właśnie obszaru? M.in. wniosek dewelopera, który w sąsiedztwie zbudował już osiedle wielorodzinne, ale najwyraźniej ma dalsze plany inwestycyjne. Z takim zapewne zamiarem oferował od pewnego czasu skup działek w okolicy, o czym poinformowała radnych na sesji jedna z mieszkanek - Agnieszka Jabaij, która w imieniu swoim i kilkudziesięciu sąsiadów zaprotestowała na sesji przeciw planom przeznaczenia terenów w ich sąsiedztwie pod osiedle bloków porównywalne z Osiedlem Polonez.
Drugim z oficjalnych powodów, dla których gmina ma przystąpić do zmiany zapisów studium, jest konieczność zarezerwowania nowych terenów pod powiększenie cmentarza. Być może kolejność argumentów za zmianą zapisów studium była odwrotna i to gmina najpierw sformułowała potrzebę powiększenia cmentarza, a potem pojawił się wniosek dewelopera, ale tego już z pewnością nie dowiemy się. Istotne jest, że "okraszając" wniosek firmy deweloperskiej argumentami, że "społeczeństwo się starzeje, a pandemia Covid-19 pustoszy naszą populację", nadano mu atrybut wyższej potrzeby społecznej. No bo przecież gdzie będziemy za chwilę grzebać zmarłych?
- Ja zdaję sobie sprawę, że te grunty nie są nam potrzebne za rok czy dwa, ale cmentarz istnieje od 1992 roku i początkowo grobów nie przybywało tak intensywnie jak w ostatnich latach. Dla przykładu w 2019 r. - 101 nowych grobów, w bieżącym roku mamy już 96. Poza tym nie wiemy, w jakim kierunku rozwija się kwestia pandemii. Mamy koncepcję istniejącego cmentarza, planowane są kolumbaria, ale dało nam do myślenia, że jest potrzeba zarezerwowania na ten cel terenu. Jest duże zainteresowanie pochówkiem na naszym cmentarzu osób z Warszawy. Cmentarz parafialny się zapełnił - wyliczała Agnieszka Kostrzewa, naczelnik wydziału zagospodarowania przestrzennego Urzędu Miejskiego w Wyszkowie.
Tymczasem - jak wykazał radny Bogdan Osik, na podstawie danych z gminy, "pojemność" obecnego cmentarza miejskiego pozwala spokojnie planować pochówki przez najbliższych ponad sto lat. Cmentarz istnieje od 1992 roku, ma 8 hektarów powierzchni, a tylko 2 hektary, czyli 27%, zajętych zostało przez tych 30 lat pod groby.
- Patrząc na te dane, na dziś nie ma potrzeby powiększania tego cmentarza - uważa radny. Adam Szczerba przekonywał dodatkowo, że długość życia zwiększa się a z każdym rokiem rośnie zainteresowanie kremacją zwłok i w związku z tym dobrym pomysłem jest planowane na cmentarzu kolumbarium na pochówek urn, co znacząco ograniczy powierzchnię potrzebną dla nowych grobów.
Pomijając jednak te - skąd inąd - słuszne argumenty, ostatecznie pewnie żaden z radnych, ani z mieszkańców nie kwestionowałby potrzeby stworzenia rezerwy terenu pod cmentarz, gdyby nie ten zbieg okoliczności, a raczej wniosków o zmianę studium. Ale i tu urzędnicy mieli w zanadrzu argument deficytu powierzchni - tym razem pod mieszkania.
- Brakuje nam tak naprawdę terenów pod zabudowę wielorodzinną - przekonywała Agnieszka Kostrzewa. - Tam jest już taka zabudowa, są media. Dzięki nowej zabudowie pozyskalibyśmy nowych mieszkańców, część firm pozyskałaby nowych klientów, my jako gmina - podatki. Nie mamy takiego drugiego pustego terenu, który moglibyśmy przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne. Wiemy, w jakim tempie sprzedają się mieszkania, więc mamy świadomość, że potrzeba takich gruntów jest. A mamy już w mieście zabudowę mieszkaniową w sąsiedztwie bloków, chociażby na osiedlu Polonez.
"Dla tego inwestora dokonywana ma być zmiana studium"
Z tą argumentacją nie zgadza się natomiast Agnieszka Jabaij i jej sąsiedzi z nowego osiedla domów jednorodzinnych na obrzeżach Wyszkowa - między ul. Żytnią a Pułtuską.
- Mieszkańcy kupili tam działki, wyprowadzili się z miasta, żeby mieć spokój, a nie sąsiedztwo bloków - mówiła. - Nie zostały przeprowadzone żadne analizy, które by wskazywały na zapotrzebowanie na bloki. Skoro celem nadrzędnym jest cmentarz komunalny, można to odłączyć i nie skupiać się na wniosku inwestora - wiadomo którego, przez którego od ponad półtora roku są skupowane działki. Nawiązywanie do zabudowy wielorodzinnej, która już powstała (osiedle Komforty przy ul. Pułtuskiej) nie jest uzasadnione - tam miał być wcześniej teren sportu i rekreacji. A dziś nie wychodząc z domu, widzę bloki. Nie zgodzę się, że wielorodzinna zabudowa nie jest uciążliwa - jest uciążliwa. To będą tak samo duże bloki jak te, które już się tam znajdują - sześć kondygnacji. Musimy zapewnić im komunikację, przedszkola, szkoły, służbę zdrowia i przygotować infrastrukturę. Gdyby powstała zabudowa jednorodzinna i działki zostały scalone, byłoby to z dużo większą korzyścią. Wiele osób pyta o działki pod domy jednorodzinne w naszej okolicy.
Agnieszka Jabaij w swojej petycji do radnych wskazała na - jej zdaniem - istotne fakty i szczegóły, które bulwersują mieszkańców terenów przyległych do obszaru objętego planowaną zmianą studium:
1. Od przeszło roku działki rolne, położone na południe od cmentarza pomiędzy ulicą Perłową i Telimeny, sukcesywnie są skupowane przez dewelopera spoza naszej gminy, który chce realizować zabudowę wielorodzinną. Co więcej Inwestor nie był zainteresowany zakupem działek przylegających do cmentarza - powód: od cmentarza obowiązuje strefa ochronna 50 m, którą gmina ma obowiązek zagospodarować.
2. Oczywiste jest, że właśnie dla tego Inwestora dokonywana ma być zmiana studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a żeby cała sprawa miała społeczne uzasadnienie została „podpięta” pod cel publiczny, jakim jest powiększenie cmentarza komunalnego wzdłuż ulicy Pułtuskiej.
3. Można zatem domniemywać, że działania inwestora realizowane były za przyzwoleniem Urzędu Miejskiego w Wyszkowie.
4. Nie zgodzę się za stwierdzeniem ujętym w uzasadnianiu do uchwały „W pobliżu przedmiotowych działek znajdują się tereny zagospodarowane w sposób odpowiadający wnioskowanemu rodzajowi zabudowy”. Bezpośrednie sąsiedztwo to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
5. Nie zgodzę się również ze stwierdzeniem, że „brakuje nowych terenów pod zabudowę wielorodzinną” - tereny są, do dnia dzisiejszego niezagospodarowane np. obszar pomiędzy ulicą Serocką a Szpitalną oraz teren po dawnej mleczarni, gdzie już Inwestorzy planują budowę osiedli domów wielorodzinnych.
6. Zmieniając przeznaczenie w studium gruntów położonych bezpośrednio przy istniejącej zabudowie jednorodzinnej z rolnych na zabudowę wielorodzinną, burmistrz nie działa na rzecz mieszkańców sąsiadujących działek i Osiedla Świętej Rodziny lecz dba o interesy jednego inwestora.
7. Najlepszym rozwiązaniem, jednocześnie zachowującym ład przestrzenny dla rozbudowującego się Osiedla Św. Rodziny, byłaby zmiana przeznaczenia obszaru, położonego pomiędzy cmentarzem, ulicą Perłową, Żytnią i Telimeny oraz przygotowanie tego terenu pod scalenie i dokonanie wtórnego podziału, jak zostało to wykonane dla istniejącego osiedla mieszkaniowego.
8. Wystawiając na przetarg działki zlokalizowane na Osiedlu Św. Rodziny, burmistrz zapewniał, że w sąsiedztwie tych działek nie powstanie zabudowa wielorodzinna z uwagi na przyległe tereny rolnicze. Obecnie z zapewnień tych nic nie pozostało. Karygodnym jest niedotrzymywanie danych obietnic i stawienie mieszkańców przed faktem dokonanym, jakim jest zmiana studium, dla jednego inwestora.
9. Osiedle Świętej Rodziny bardzo szybko się rozbudowuje i brakuje potencjalnych działek na sprzedaż pod zabudowę jednorodzinną.
10. Bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy wielorodzinnej jest bardzo uciążliwe dla mieszkańców domów jednorodzinnych.
Terenów budowlanych mamy na 30 lat
W podobnym tonie wypowiadał się radny Adam Szczerba.
- Ruszanie tego terenu w takiej formie jak jest proponowana wydaje mi się niezasadne. Na ten moment wykorzystanie cmentarza jest na poziomie 27%. Planowane tereny pod powiększenie cmentarza to tereny rolne, więc i tak zostawiając je, stwarzamy sobie pewien bufor bezpieczeństwa, jeśli będzie taka potrzeba. Na ten moment nie wydaje się zasadne ruszanie studium w kontekście powiększania cmentarza. A jeśli chodzi o zabudowę wielorodzinną - jest zapis, że przez najbliższe lata nie powinniśmy wyznaczać nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Nie zgadzam się, że nie widać (w Wyszkowie) terenów pod zabudowę wielorodzinną. Mamy więcej terenów, które nie są zabudowane i pytanie, jaka będzie skala mieszkań, które będą budowane na terenach już obecnie wyznaczonych pod budownictwo wielorodzinne? Z analiz wynika, że liczba mieszkańców musiałaby wzrosnąć o 2-3 tysiące, więc rezerwa jest wystarczająca. Studium jest dokumentem strategicznym i ruszanie tego pod kątem jednego inwestora i jednego obszaru jest niezasadne. Jeśli gmina twierdzi, że brakuje terenów pod budownictwo wielorodzinne, to zasadne byłoby podejście do kompleksowego przeanalizowania terenu gminy pod tym kątem. Otworzenie tego studium będzie otwarciem, przysłowiowej puszki Pandory - mówił radny.
Zapis, na który powołał się radny Szczerba, to fragment opracowania z 2020 roku pt.: "Analiza zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy Wyszków". Obowiązek opracowania takiej analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na burmistrza Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Musi to zrobić przynajmniej raz w czasie kadencji rady gminy, po zaopiniowaniu przez gminną komisję urbanistyczno-architektoniczną. Rada gminy po zapoznaniu się z analizą podejmuje uchwałę w sprawie aktualności studium, a w przypadku uznania go za nieaktualne - podejmuje działania zmierzające do ich zmiany. Tak się składa, że ostatnią uchwałę, w której stwierdzono aktualność wyszkowskiego studium i planów zagospodarowania, radni przyjęli w maju 2020 roku, czyli niespełna 2 lata temu. Wówczas nie widzieli potrzeby wyznaczania nowych terenów pod cmentarz czy pod zabudowę mieszkaniową. Być może wynikało to z konkretnych zapisów "Analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym", w której czytamy m.in.:
"Gmina Wyszków ma wystarczającą ilość terenów budowalnych, które są w stanie zapewnić prognozowane potrzeby rozwojowe na najbliższe 30 lat. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nowe tereny budowalne mogą być wyznaczane tylko w obszarach o zwartej wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej". "(...) Z uwagi na stan opracowania planów zagospodarowania przestrzennego gminy Wyszków oraz skutki finansowe z nich wynikające, nie należy w najbliższych trzech latach przystępować do opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego, gdzie zostaną wyznaczone nowe tereny pod zabudowę wskazane w studium przyjętym uchwałą. Zmianie powinny podlegać tereny już przeznaczone pod zabudowę w ramach dostosowania do warunków przestrzeni przyległych oraz przepisów prawa".
Trudno uznać, że tereny rolne, na których gmina widzi w przyszłości powiększony cmentarz i budynki wielorodzinne, to tereny "już przeznaczone pod zabudowę" czy też obszary o "zwartej wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej". Dlaczego zatem radni działają niezgodnie z uchwałą, którą przyjęli bez sprzeciwu w maju 2020 roku?
"Na życzenie wielu inwestorów zmienialiśmy plany"
Burmistrz najwyraźniej spodziewał się pytań o analizę z 2020 roku. Tak odpowiadał na ten zarzut radnemu Szczerbie:
- Zapis, żeby nie rozszerzać dotyczył zabudowy jednorodzinnej, a nie wielorodzinnej. Mamy wskazówki, żeby nie zagęszczać bardziej Centrum, nie intensyfikować zabudowy i gdzieś na obrzeżach miasta lokalizować inwestycje mieszkaniowe. Trudno mi wyobrazić sobie lepszą (niż ta przy Pułtuskiej - red.) lokalizację w kwestii podłączenia mediów - wody, PEC ma tam też zamiary rozbudowania swojej sieci, kanalizacji - mówił Grzegorz Nowosielski. - Ta rada na życzenie wielu inwestorów zmienialiśmy plany, uchwalaliśmy te plany jeśli chodzi o budownictwo wielorodzinne i nie tylko na wniosek jednego inwestora, i nie tylko z Wyszkowa. To pokazuje naszą otwartość i tylko złośliwi mogą nam zarzucić, że chodzi o otwartość na deweloperów a nie na mieszkańców. Budownictwo wielorodzinne to mocne koło zamachowe naszej gospodarki, naszego rozwoju. W Wyszkowie jest wiele firm, które żyją z tego, że urządzają mieszkania. Nie mówiąc już o notariuszach itd. Itd. Jedną z podstawowych potrzeb społecznych jest zapewnienie potrzeby mieszkaniowej a raczej mieszkania kupują ubożsi, których nie stać na budowę domów. To że ma zwiększać się liczba mieszkańców traktowałbym raczej jako wyzwanie, a nie zagrożenie.
Burmistrz zwrócił się też do mieszkanki uczestniczącej w dyskusji:
- Nigdy nie zapewnialiśmy, że nigdy tu nie będzie żadnych zmian, bo wiemy, że plany są tworzone - mówił.
Sprzedają pod wynajem
Niewielu radnych koalicji zabrało głos w dyskusji a ci, którzy się odezwali, bronili projektu uchwały:
- Zawsze musimy wyważyć, co jest dla nas jako radnych ważne. Tu trzeba wziąć pod uwagę kilka elementów - społeczeństwo polskie się starzeje, demografia się zmienia. W jaki sposób możemy jako radni zapobiec temu? Otóż w taki sposób, by za pomocą migracji przyciągnąć mieszkańców i zabezpieczyć im mieszkania. Jest to teren kontrowersyjny z punktu widzenia mieszkańców jednorodzinnych ale ma niesamowitą zaletę w postaci dostępu do wszystkich mediów łącznie z ciepłem (chodziło chyba o sieć cieplną, którą - jak mówił wcześniej burmistrz - PEC ma dopiero zamiar budować - red.). Te mieszkania stają się tańsze niż budowane w centrum, gdzie tereny są droższe. Musimy podjąć decyzję, czy chcemy, żebyśmy jakoś się rozwijali, czy zamkniemy się w pewnej przestrzeni, zostając w zamkniętej społeczności. Czy jesteśmy w stanie się utrzymać na lepszym poziomie bez zassania nowych mieszkańców, nowych ideologii, nowych wyzwań, młodych osób, którzy będą podejmować ryzyko nie tylko zamieszkania, ale i pracy, swoich biznesów? - dywagował radny Dariusz Glinka.
- To trudna decyzja, wiemy, że potrzeby mieszkaniowe są ogromne. Doświadczycie, jak będziecie mieli dorosłe dzieci i wnuki, jak długo czeka się, bo mieszkania się szybko wyprzedają, a ceny są ogromne. Powinniśmy szukać miejsc pod budowę wielorodzinną - mówiła Elżbieta Piórkowska. - Była dyskusja o Szpitalnej - padało, że nie to miejsce, a mieszkań tam już dziś nie kupimy. Pamiętamy dyskusję, żeby blokowiska nie w centrum. W symbiozie osiedle Polonez z osiedlem Młodych nauczyło się żyć i ci mieszkańcy blokowisk nie są aż tacy trudni.
- Podała Pani przykład Szpitalnej - tylko, że tam my nie byliśmy przeciwko zabudowie wielorodzinnej a przeciwko zmianie z dwóch do czterech kondygnacji w ciągu dwóch lat. Osiedle Polonez? Sąsiaduje głównie ze szkołą, halą, w małej części tylko z domami jednorodzinnymi i bloki tam mają trzy, cztery kondygnacje, a te przy cmentarzu są dużo większe - polemizował radny Szczerba.
- My nie mamy mieszkań komunalnych i dlatego ludzie szukają mieszkań. Te, które są sprzedane, w znacznej mierze są wynajmowane, bo ludzi nie stać na zakup mieszkań. To nie są często zakupy pojedyncze przez osoby fizyczne ale zakupy kilku mieszkań przez osobę, która te mieszkania wynajmuje. Może mieszkania komunalne są potrzebne a nie sprowadzanie kolejnego inwestora, który będzie miał w tym interes? - zauważyła Agnieszka Jabaij.
- Mieszkaniec, który wynajmuje nie jest w niczym gorszym od mieszkańca, który zakupił mieszkanie i spłaca raty kredytu. Nie jest to niczym nadzwyczajnym, że fundusze i inwestorzy wykupują i wykańczają pod inwestycje, bo jak ludzie tracą zdolność kredytową, to nie mogą kupić. Gospodarczo wybudowanie i wykupienie mieszkania to jest zawsze to samo i rozwiązuje problemy mieszkaniowe. Nie uważam, że budownictwo komunalne rozwiąże problem mieszkaniowy. To tak jakbyśmy powiedzieli, że zatrudnienie wszystkich w spółkach komunalnych rozwiąże problem bezrobocia. Parę lat temu mieszkańcy Białołęki nie myśleli, że u nich będzie Warszawa. Kiedyś ulica Pułtuska i tory kolejowe to był koniec miasta. Tak zwyczajnie w mieście jest - miasto się rozwija i sam rozwój w sobie jest pozytywny - stwierdził burmistrz Nowosielski.
Za przystąpieniem do zmiany studium zagospodarowania głosowało 15 radnych: Jan Abramczyk, Radosław Biernacki, Mariola Brzezińska, Dariusz Glinka, Bogdan Kuchta, Danuta Kukwa, Czesław Lach, Waldemar Paradowski, Elżbieta Piórkowska, Wojciech Rojek, Mateusz Śniadała, Marek Tauter, Paweł Turek, Grzegorz Wyszyński, Eugeniusz Zaremba. Wstrzymali się od głosu: Andrzej Lewandowski, Mirosław Powierza. Czworo radnych było przeciwko: Monika Bieżuńska, Bogdan Osik, Adam Szczerba i Piotr Pokraśniewicz.
