Dyskusja publiczna nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów położonych w miejscowościach: Lucynów, Lucynów Duży, Deskurów, Tumanek, Skuszew, Kamieńczyk została przeprowadzona w Urzędzie Miejskim 28 czerwca przy licznym udziale mieszkańców Lucynowa i Tumanka. Ci, którzy na tym terenie mieszkają nieraz od pokoleń, obawiają się, jak będzie wyglądało ich życie po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania. Na uchwalonym w 2015 roku sąsiadującym z ich domami obszarze około 3,5 hektara, który obecnie ma funkcję usługowo-mieszkalną, gmina chce dopuścić wyłącznie usługi. Zmiany planu dokonuje na wniosek prywatnych właścicieli terenu (to rodzina przedsiębiorców z Wyszkowa), którzy planują tam "inwestycję o charakterze usługowym". Jak poinformowali gminę i mieszkańców - przyszłych sąsiadów: "w tej chwili są na bardzo wstępnym etapie realizacji inwestycji, a jej szczegóły - z uwagi na stan gospodarki ale również wybuch wojny w Ukrainie - są w fazie zawieszenia". Jednocześnie jednak właściciele gruntów złożyli szereg uwag do projektu planu zagospodarowania, które jednoznacznie wskazują na charakter planowanej inwestycji, czyli wielkopowierzchniowe magazyny, czego od początku obawiali się mieszkańcy Lucynowa.
Inwestor chce wyższe budynki i mniej zieleni
Inwestorzy wnoszą m.in. o możliwość wyższej zabudowy (do 15 metrów), co pozwoli im na tzw. wysokie paletowanie i obsługę ruchu z mniejszą liczbą "dziupli ładujących". Chcą, by gmina pozostawiła niższy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (25%). Kolejny wniosek dotyczy wpisania do planu nakazu obsługi komunikacyjnej dla terenu inwestycji z drogi serwisowej wzdłuż trasy S8. Wśród wniosków inwestorów jest również uwzględnienie w planie pasa 15 metrów zieleni izolacyjnej w postaci trzech szpalerów drzew od ul. Wąskiej w Lucynowie i od drogi wewnętrznej oraz przesunięcie linii zabudowy na tym odcinku do 20 metrów.
- Wnosimy o wysokość zabudowy do 15 metrów z uwagi na charakter zabudowy. Zabudowa obiektu usługowego wiąże się np. z przechowywaniem materiałów na tzw. wysokim paletowaniu. Oznacza to, że wykorzystujemy obiekt poprzez jego wysokość, minimalizując obsługe dróg serwisowych wokół budynku. Im więcej uda się zrealizować w obiekcie (...), tym mniej będziemy musieli wykorzystywać terenu dla utwardzenia go drogami serwisowymi dla określonych pojazdów i rozładunku towaru, ale również ograniczenie ruchu dostawczego do rzadszych dla zatowarowania budynku - czytamy (cyt. dosł.) w uzasadnieniu inwestora do złożonych uwag.
Zdaniem Agnieszki Kostrzewy, naczelnik wydziału zagospodarowania przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Wyszkowie, świadczy to o woli kompromisu ze strony inwestorów. Oni sami używają podobnych argumentów w piśmie, którego kopię otrzymali mieszkańcy Lucynowa:
- W naszej ocenie tak wskazane rozwiązania projektowe przynoszą kompromis. Realizacja tego zamierzenia inwestycyjnego w kompromisie pozwoli Państwu mieć realny wpływ na to, co na nieruchomości może powstać. Taki stan pozwoli zrealizować inwestycję o określonym wskazaniu i potencjalnej realizacji obiektu, dla którego jesteście Państwo w pewnym sensie współautorami. Pragniemy również podkreslić, że realizacja takiego zamierzenia inwestycyjnego na pewno pozwoli wielu okolicznym mieszkańcom znaleźć zatrudnienie - zwracają się do mieszkańców inwestorzy.
Codzienność z "tirami"
Ale mieszkańcy w planowanej inwestycji widzą więcej minusów niż korzyści. Obawiają się uciążliwego sąsiedztwa - wysokich na kilkanaście metrów zabudowań, które zabiorą im światło słoneczne, hałasu i spalin z dziesiątek samochodów ciężarowych, które będą dojeżdżać do magazynu i oczekiwać na rozładunek/ załadunek, a także dewastacji nawierzchni i korków na lokalnych drogach dojazdowych do potencjalnego magazynu. Mieszkańcy także złożyli do burmistrza uwagi, w których wnioskują m.in., aby maksymalna dopuszczalna wysokość budynków wynosiła 12 metrów (zgodnie ze studium i obecnie obowiązującym planem), intensywność zabudowy wynosiła 1 a nie 1,5, a powierzchnia biologicznie czynna 35% a nie 20 lub 25%. Chcą także, by nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu z usługowego na zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej (z wyłączeniem zabudowy szeregowej) i gospodarczej. MIeszkańcy wnosili do burmistrza także o ograniczenie lub wyłączenie ich drogi lokalnej z powiązań terenów planowanych pod magazyn z zewnętrznym układem drogowym. Jak argumentują, ta droga jest drogą gruntową o niskich parametrach jezdnych a przy ul. Wąskiej w Lucynowie i Tumanku przeważa zabudowa jednorodzinna, zatem dopuszczenie tej ulicy do obsługi intensywnej zabudowy usługowej spowoduje pogorszenie jej stanu, jak również pogorszy bezpieczeństwo.
- Blisko jest szkoła, dużo dzieci chodzi. Ja sobie tego nie wyobrażam, że tam tyle "tirów" będzie jeździło - mówiła jedna z mieszkanek w trakcie dyskusji publicznej.
- Najgorsze, że ruch niby jest wskazany przez "serwisówkę", ale "serwisówka" połączona jest z drogami lokalnymi w Lucynowie i Tumanku. Droga serwisowa nie ma ze "ślimakiem" S8 połączenia bezpośredniego tylko łączy się przez główne skrzyżowanie Lucynowa i Tumanka. Chcemy, żeby gmina wzięła to pod uwagę, bo stan dróg jest jaki jest - wskazywali ini mieszkańcy.
- Nie wchodzi w grę, żeby była obsługa komunikacyjna tego terenu inwestycyjnego z ul. Wąskiej. Obecnie są dwie opcje i obie nieumożliwiają ruch ciężarowych samochodów - dodali.
- Odnośnie komunikacji, teren ten (planowanej inwestycji - red.) jest podłączony do "serwisówki" i to jest optymalne, żeby był obsługiwany właśnie z drogi serwisowej a nie z ul. Wąskiej - zauważył projektant planu.
- Tylko jak dojechać do tej "serwisówki"? Bo główne skrzyżowanie w Lucynowie będzie zablokowane. Ono nie jest przystosowane do ruchu ciężarowego. To nawet nie jest skrzyżowanie - to jest droga dojazdowa do domów. Kolejne skrzyżowanie jest w Tumanku, które także jest nieprzystowowane. Zjazd z S8 jest pod wiaduktem, więc nie ma możliwości, żeby TIR "złamał się" na tym skręcie. Nie ma pobocza. Trzeba by zrobić nakaz w prawo i jechać przez dwie wsie - tłumaczyli mieszkańcy Lucynowa.
Jednak burmistrz nie uwzględnił wniosku mieszkańców, dotyczącego wyłączenia dróg lokalnych w tym ul. Wąskiej z ruchu do planowanego magazynu. Jak uzasadnił, działki w obszarze planowanej inwestycji posiadają wyłącznie dostęp do drogi lokalnej w Lucynowie.
MIeszkańcy podkreślają, że już dziś jest problem z dojechaniem z Lucynowa i z okolicznych wsi do Wyszkowa, bo tworzą się potężne korki przed mostem. Co będzie, gdy dziennie przybędzie na tej drodze kilkadziesiąt samochodów ciężarowych?
- Na dziś nie wiemy co tam będzie. O przebudowie dróg możemy mówić, gdy coś tam powstanie - odpowiedziała jednak naczelnik Agnieszka Kostrzewa, odpowiedzialna w gminie za planowanie przestrzenne.
"To będzie długa batalia"
Mieszkańcy Lucynowa już raz spotkali się z burmistrzem, aby przekazać mu swoje uwagi. Planują kolejne spotkania, aby przekonać do swoich racji.
- Powiedziałem burmistrzowi, że nie trafił na głupich ludzi i wtedy okazało się, że wolą gminy jest, by był to teren magazynowy, bo zwiększa to dochód gminy. S8 to jest trasa jedna z najbardziej perspektywicznym pod względem magazynowym. Będą powstawały nowe magazyny i zwalanie na wojnę jest odwleczeniem w czasie przyznania się do tego, co ma powstać u nas w Lucynowie. Wzdłuż całej trasy w stronę Warszawy stawiane są magazyny, ale w innych gminach nie ma zabudowy mieszkalnej. To tereny z góry inwestycyjne. A u nas wszystko rozgrywa się w zabudowie jednorodzinnej. Planowany teren usługowy jest w bezpośrednim kontakcie domów jednorodzinnych - mówił jeden z mieszkańców.
- U nas w gminie to nie jest jedyny teren inwestycyjny. Dlaczego gmina nie chce go zrobić w Mostówce? Gmina chce zwiększyć wartość terenów - może to zrobić parę metrów dalej a nie tu, gdzie ja się buduję i inni mieszkańcy - padały argumenty.
Naczelnik Agnieszka Kostrzewa przypomniała, że zgodnie z obowiązującym planie na tym terenie także mogłyby powstać magazyny (tyle, że mniejsze) czy sklep wielkopowierzchniowy (do 2 tys. m kw. na jednej działce). Mieszkańcy są tego świadomi, ale zdają sobie też sprawę, że przy obecnych parametrach planu inwestycja nie będzie tak opłacalna dla inwestora, jak po zmianie planu i zmianie przeznaczenia terenu pod usługi.
- Stąd jest wniosek inwestora o zamianę planu - przyznał im rację projektant opracowania.
Mieszkańcy zapowiadają, że choć są gotowi na kompromisy, "łatwo nie ustąpią".
- To będzie długa batalia. Możemy iść na ustępstwa, np. żeby część biurowa, czyli niższa zabudowa była zaprojektowana od naszej strony. Nikomu to nie będzie przeszkadzać. Ale pojawiła się ciekawostka, że wolą inwestora jest podniesienie budynku do 15 metrów na środku działki. To oznacza, że nie będzie powierzchni biurowej tylko stricte magazynowa. Każdy magazn, który ma wysokie paletowanie, obsługuje 150-180 "tirów" dziennie. Tu planowane są dwie "dziuple", śluzy, każda może obsłużyć do 50 "tirów" dziennie. Każdy rozładunek to 1,5 godziny, gdzieś trzeba będzie poczekać. Doby zabraknie. Jest próba włożenia do planu czegoś, co będzie bardziej uciążliwe. Mniej "dziupli" ładujących to mniej hałasu wewnątrz, ale więcej na zewnątrz - mówił jeden z mieszkańców.
- Chcemy gwarancji, że mieszkańcy będą mieli jakieś korzyści. Gmina pewnie ma, że wprowadza inwestora, i inwestor ma ogromne korzyści. Chodzi o to, żeby mieszkańcy też mieli korzyści. A tymczasem jest duże zaniepokojenie związane z hałasem. Nastąpi intensyfikacja usług i hałasu, a my i tak mieszkamy przy bardzo ruchliwej trasie - mówili.
Dom z widokiem na magazyn
Zwracali także uwagę na planowane współczynniki powierzchni biologicznie czynnej, które burmistrz chce obniżyć z 40 do 25%. Mieszkańcy chcieliby, by wyniosła ona 35%.
- W większości terenów inwestycyjnych jest u nas w gminie 20% powierzchni biologicznie czynnej. W studium jest 25% i tutaj burmistrz te 5% wywalczył, ale rozumiem, że to dla państwa za mało - zauważyła naczelnik Agnieszka Kostrzewa.
- W studium jest 25, ale w obecnym planie - 40%.- odpowiedzieli jednak mieszkańcy. - My wiemy, że przy 35% powierzchni biologicznie czynnej byłoby to nieopłacalne przedsięwzięcie dla inwestora. Inwestor proponuje szpaler drzew, ale ten szpaler to będzie jak w Alejach Ujazdowskich - szpaler kikutów i może moje wnuki za 150 lat pierwszy listek tam zobaczą. Sam projektant mówi, że szpaler drzew nie jest atrakcyjny. Atrakcyjne byłoby odsunięcie zabudowy od naszych domów i podział terenu tak, aby część biurowa powstałą od strony zabudowy jednorodzinnej - sugerowali mieszkańcy.
- No tak, bo kto kupi inwestycję mieszkaniową z widokiem na magazyn? Zachód słońca będzie zacieniony przez taki magazyn o wysokości 15 metrów. Najbliższe zabudowania są oddalone tylko przez wąską drogę, więc odsunięcie linii zabudowy na 20 metrów, które proponuje inwestor, nic nam nie da - skarżyli się.
Inwestuje czy sprzedaje?
- Uchwalmy ten plan, a pilnujcie potem tego szczegółowego projektu architektonicznego - zasugerował projektant planu, ale mieszkańcy na to nie chcą się zgodzić. Nie wiedzą do końca, jakie są zamiary inwestora, który z jednej strony składa uwagi do planu, informuje ich i gminę o swoich zamierzeniach inwestycyjnych, a z drugiej strony (poprzez pośrednika) wystawił ten teren na sprzedaż. Mieszkańcy powołują się na ogłoszenie firmy "Iwona Kozon. Nieruchomości" z sierpnia 2021 roku, w którym teren objęty aktualnie zmianą planu zagospodarowania w Lucynowie został wystawiony - już jako przeznaczony pod usługi - na sprzedaż za 4,5 mln zł.
- Jest już druga dyskusja publiczna, a inwestora nie ma. Nie możemy go zapytać, jakie ma tak naprawdę plany. W jakim celu powstaje taki plan, skoro inwestor chce sprzedać ten teren? - zastanawiają się mieszkańcy.
Dlatego zamierzają zabezpieczyć swoje interesy właśnie w trakcie trwającej procedury zmiany planu zagospodarowania, co oznacza, że będą składać kolejne uwagi do planu. Wszyscy zainteresowani mają na to czas do 27 lipca w kancelarii Urzędu Miejskiego, pocztą na jego adres lub adres e-mail [email protected]. Plan do wglądu wyłożony będzie w Urzędzie Miejskim jeszcze do 12 lipca.
Nie pierwszy taki plan
To kolejne w gminie Wyszków zmiany planu zagospodarowania, które wywołują tak burzliwe emocje oraz kontrowersje, bowiem istotnie ingerują w życie mieszkańców. Pamiętamy kilkuletnią batalię mieszkańców ul. Szpitalnej i okolic o korzystne dla nich i dla tej części miasta zapisy w planie zagospodarowania m.in. parku miejskiego czy kilku hektarów między ul. K.E.N. i Szpitalną, na których powstaje obecnie duże osiedle bloków mieszkalnych. Przypominamy sobie walkę mieszkańców Rybienka Nowego z zapisami planu, który na wybranych tylko działkach dopuszczał możliwość budowy domów z płaskim dachem, podczas gdy oni wcześniej nie mieli takiego prawa. Wystarczył wniosek jednego inwestora, by gmina przystąpiła do zmiany zapisów planu. Swoją walkę o to, by w ciągu zabudowy szeregowej jednorodzinnej nie powstał blok, stoczyli także mieszkańcy osiedla Witosa. Tam również zmianę planu zainicjował wniosek jednego inwestora a gmina postawiła go w kontrze do interesów całego osiedla. W Lucynowie także mamy wniosek inwestora, który co zrozumiałe chce podnieść wartość swojej nieruchomości. Ale po drugiej stronie jest kilkadziesiąt rodzin, które jako pierwsze na tym terenie zainwestowały pieniądze i związały z nim swoją przyszłość. Schemat jest zatem podobny. To oni dziś, podobnie jak wcześniej mieszkańcy ul. Szpitalnej, Witosa, Kołłątaja, osiedla Bajkowego, muszą toczyć batalię z urzędnikami i inwestorami, aby komfort i bezpieczeństwo ich życia nie uległy pogorszeniu. A inicjatorzy zmian planów zagospodarowania mają już to w zwyczaju, że w większości nawet nie fatygują się na dyskusje publiczne, aby zmierzyć się na argumenty. Podobnie jak zdecydowana większość radnych, którzy nie uczestniczą w dyskusjach publicznych nad planami.
