Kontrowersje dotyczą niedużej, 720-metrowej działki u wylotu ulicy Kołłątaja do ulicy K.E.N. Wyszkowski przedsiębiorca nabył ją od spadkobierców rodziny Skarżyńskich. Działka przeznaczona jest obecnie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z dopuszczenie usług (warunkowo - przy zachowaniu wysokości jednej kondygnacji), co stanowi nawiązanie do sąsiadującej zabudowy domów szeregowych. Właściciel ma jednak inny pomysł na zagospodarowanie działki i chce postawić na niej budynek wielorodzinny z usługami. Dlatego wystąpił do gminy o zmianę planu zagospodarowania. Procedura toczy się od maja 2019 roku.
- I będzie się jeszcze długo toczyć, aż to zablokujemy, bo nie zgadzamy się na to - mówi w imieniu mieszkańców Halina Trybalska, prezes zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej "Nadzieja".
"Po trupach"
Dlaczego mieszkańcy - zarówno sąsiednich domów, jak okolicznych bloków - nie zgadzają się na zmianę planu? Bo obawiają się, że będą problemy z dojazdem, wyjazdem, parkowaniem. Bo komfort ich życia pogorszy się, a wartość ich nieruchomości spadnie. Bo od 30 lat mieszkają na zagospodarowanym - wydawałoby się - osiedlu, a inwestor kupując działkę, znał jej przeznaczenie i wiedział, co zgodnie z planem będzie mógł na niej pobudować, a teraz chce "modelować" życie innym, wbrew ich woli.
- My w ogóle nie rozumiemy, dlaczego chce się zmienić plan dla tak małej działki, dla wyrwanego z całości obszaru? Czy gmina na tym skorzysta ekonomicznie? Dlaczego nie bierze się pod uwagę czynnika społecznego, ludzkiego? - pytali mieszkańcy na dyskusji publicznej nad projektem planu, która odbyła się w magistracie 22 czerwca.
- Ten projekt jest robiony "po trupach", nie uwzględnia strony społecznej - mówiła jedna z mieszkanek.
- Jak ja bym kupiła sobie działkę o powierzchni 726 m kw. to bym nie mogła zgodnie z prawem nic na niej postawić, a tu można blok i to komuś na plecach dobudować - mówiła Halina Trybalska. - Tam powinna być kontynuacja zabudowy jednorodzinnej, szeregowej.
- Gmina w żadnym stopniu nie działa na korzyść obywatela. Tu mieszka 200 osób. Blok nie przyniesie korzyści ani miastu, ani mieszkańcom. Interes jednostki jest tu postawiony przed interesem wielu ludzi. Wszystko od początku idzie pod jedną osobę. Nie rozumiemy tego - podkreślali mieszkańcy.
Trzy kondygnacje jak cztery
Oburzenie mieszkańców i temperatura dyskusji rosły wraz z odczytywaniem kolejnych zapisów projektu planu. Jak poinformował przedstawiciel biura projektowego, które ten plan przygotowuje, burmistrz chce dopuścić na wspomnianej działce budynek o wysokości do 12 metrów (do 3 kondygnacji naziemnych), co i tak stanowi już obniżenie parametrów, bo początkowo chciano zezwolić na budynek z dominantą, czyli przewyższeniem na 50% powierzchni budynku o wysokości do 15 metrów i czterech kondygnacji.
- Niech to Państwa nie zmyli. To są wysokie trzy kondygnacje. Tak jak cztery piętra - zauważyła uczestniczka dyskusji Małgorzata Bajowska.
- Obecnie obowiązujący plan zagospodarowania dopuszcza na tym obszarze budynki do 10 metrów i do dwóch kondygnacji naziemnych. Stojące w sąsidztwie domy szeregowe nie mają więcej jak 6,5 metra wysokości, a sąsiednie bloki mają 12 metrów - zauważyli mieszkańcy.
Zatem dysproporcja między zabudową jednorodzinną a planowanym blokiem będzie bardzo duża.
- Jak to będzie wyglądało? - nie kryli oburzenia mieszkańcy.
Ponadto - gdyby nowy plan wszedł w życie - inwestor będzie mógł bardzo intensywnie zabudować działkę a budynek postawić w granicy sąsiedniego budynku, bez otworów okiennych. Wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 60%, czyli taki obszar działki będzie mógł zostać zabudowany. Wymóg powierzchni biologicznie czynnej został podwyższony z 20% do min. 25% powierzchni działki. Projekt planu przewiduje jedno miejsce postojowe na lokal mieszkalny, dla lokali użytkowych - w zależności od powierzchni użytkowej. Plan przewiduje, że w przypadku gdyby inwestor nie mógł zrealizować wystarczającej liczby miejsc postojowych na swoim terenie, może "zbilansować" miejsca parkingowe, wyprowadzając je na działkę bezpośrednio obok (swoją lub użyczoną bądź wydzierżawioną - red.).
- Inwestor ma małą działkę, więc pozwolono mu na intensyfikację zabudowy - mówiła Małgorzata Bajowska.
Mieszkańcy osiedla będą zatem wnioskować o usunięcie zapisu pozwalającego zbilansować miejsca postojowe sąsiedniej działce.
Burmistrz odrzuca. Dlaczego?
Jak do tej pory do projektu planu wpłynęły trzy uwagi. Ich autorzy wnioskowali o zachowanie na tym obszarze obowiązującego planu zagospodarowania. Ale burmistrz wszystkie uwagi odrzucił.
- Dlaczego? Jakie jest uzasadnienie? - pytali mieszkańcy.
- Burmistrz argumentuje, że proponowane zagospodarowanie terenu jest zgodne ze studium. Przedmiotowy obszar znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w której dopuszcza się zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną. Projektowana wysokość budynku jest znacznie niższa niż dopuszcza studium. A zatem nie będzie on znacząco dominować nad sąsiednią zabudową. Ma tam powstać budynek punktowy o niewielkiej kubaturze i liczbie mieszkań - odczytał projektant.
- Gdyby został obowiązujący plan to też będzie zgodne ze studium, także to nie jest żaden argument - odniosła się Małgorzata Bajowska. - Ja mogę sobie zawnioskować, że chcę mieć najwyższy budynek na dzielnicy, ale pan burmistrz mnie nie musi wysłuchać. A tu wysłuchał. Inwestor musiał użyć takich argumentów, które burmistrza przekonały. Ja bym chciała znać te argumenty. Pamiętajmy, że planu nie da się odwrócić, bo to wiąże się z odszkodowaniami.
- Zapis "niewielka kubatura" może być bardzo różny dla każdego i różnie interpretowany. To uzasadnienie jest przepisane z przepisów, "na okrągło", nie ma nic wspólnego z terenem, z tym miejscem. Czy ktoś fizycznie był w terenie i to widział, bo na papierze to bardzo ładnie wygląda - oburzyli się mieszkańcy.
- Nie chcemy, żeby dla mieszkańców były utrudnienia, dla tych, którzy tam się zdecydowali żyć - dodawali.
- Kolejny raz interesy inwestora reprezentuje gmina. Nas jest tyle. Przychodzimy na każdą dyskusję a inwestora nie ma. Dlaczego na siłę chcecie zmieniać plan, skoro inwestor nie jest zainteresowany? Nie przyszedł, nie zabiera głosu w dyskusji. My tu mieszkamy, mieszkaliśmy i mieszkać chcemy. Ale naszych interesów nikt nie reprezentuje - skarżyli się.
Projektant zachęcał, aby mieszkańcy korzystali z prawa do składania uwag do planu.
- To burmistrz jest osobą, która jednoosobowo rozstrzyga o tych uwagach na tym etapie - o ich uwzględnieniu lub nie. Ostatecznie plan uchwala Rada Miejska - tłumaczył mieszkańcom.
- O czym Pan mówi? Nie mogę tego słuchać. Ja byłam u burmistrza i z nim rozmawiałam. Burmistrz mówi, że on nic nie może, bo to rada uchwala. Radni mówią, że nic nie mają do powiedzenia, bo tylko klepią to, co burmistrz opracowuje - oburzyła się Halina Trybalska.
"Będziemy żądać odszkodowania"
Jak zauważyli uczestnicy dyskusji, po zmianie planu wartość nieruchomości może wzrosnąć i to znacząco. Obawiają się natomiast, że ich mieszkania i domy stracą na wartości.
- Gdy myśmy się budowali, plan zagospodarowania już był i myśmy sie do niego dostosowali. I nagle mnie się stawia taką ścianę? My powinniśmy odszkodowania żądać, że nam ktoś nagle w planie zmienia i wyżej stawia plan niż studium zagospodarowania - mówiła Halina Trybalska. - Jeśli to się gminie opłaci z jakiegoś względu, to powinna nam wypłacić odszkodowania, bo nasze warunki mieszkania będą gorsze niż 30 lat temu, gdy się budowaliśmy. Kto będzie chciał mieszkać z blokiem pod nosem i tam, gdzie nie ma możliwości parkowania?
- W tym przypadki inwestorowi wzrośnie wartość nieruchomości, a ci, którym wartość działek spada muszą iść do sądu - poparł radny Adam Szczerba.
- To trudne, trzeba udowodnić, że np. dany zapis planu uniemożliwia zabudowę a w tym przypadku tak nie będzie - odniosła się Małgorzata Bajowska. - Niestety wolność planistyczna gminy w kreowaniu tego, jak ma wyglądać zabudowa w mieście, jest bardzo wysoka.
Jest jeszcze prawo mówiące o konieczności wniesienia opłaty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmainy planu, ale - jak sprawdzono - w tym przypadku tylko przy sprzedaży działki.
- Czyli gmina nie dostanie z tego żadnego centa a 200 osób będzie niezadowolonych? - stwierdziła Halina Trybalska.
- Nie ma rachunku ekonomicznego, społecznego, a my zmieniamy plan. Obowiązkiem burmistrza jest chronić interesu wszystkich i porządku prawnego - zauważyła Małgorzata Bajowska.
- Za nasze pieniądze burmistrz chce nam zrobić źle. Nam chodzi o to, żeby ktoś wiedział, że nie wolno tak robić z ludźmi. My jesteśmy obywatelami tego miasta. My będziemy walczyć do końca - zapowiedzieli mieszkańcy.
- Tym bardziej, że Państwa uwaga powoduje, że wszyscy powinni być usatysfakcjonowani. Przy pozostawieniu obecnego planu Państwo nic nie stracą a inwestor też nie straci - zauważył Adam Szczerba.
- Szkoda, że nie ma tutaj pana burmistrza. On się boi - stwierdzili mieszkańcy.
- Może zadzwońmy po burmistrza. On tu powinien być sam z siebie - skoro podjął taką decyzję i cały czas jest na stanowisku może się z tego fizycznie wytłumaczyć. Bo to może być ostatnie nasze spotkanie - zauważył Piotr Płochocki.
- Nie było nigdy zwyczaju, żeby pan burmistrz przybywał na dyskusje publiczne. Gdyby to ktoś wcześniej zgłosił, to ja bym burmistrzowi zaproponowała.- odparła naczelnik Agnieszka Kostrzewa. Próba zaproszenia burmistrza na dyskusję zakończyła się propozycją spotkania w innym terminie - 28 czerwca o godz. 17.00.
Mniej zieleni
Plan, nad którym trwają prace i toczyła się wczorajsza dyskusja, obejmuje także teren ZDZ i szpitala. Jak wynika z zapisów planu, proponowane jest na tym terenie obniżenie parametru wymaganej powierzchni biologicznie czynnej: z 50% powierzchni aktywnej przyrodniczo do 20% powierzchni biologicznie czynnej. Taki wniosek złożył właściciel terenu.
- Ja nie rozumiem tego miasta, że tak bardzo nie chce być zielone - skwitowała Małgorzata Bajowska.
Z planem można zapoznać się w Urzędzie Miejskim jeszcze dziś (23 czerwca) do godz. 16.00. Uwagi natomiast można składać do burmistrza do 8 lipca.
